Loyer impayé : quel recours pour le propriétaire ?
Le 05 Mai 2022
L'une des plus grandes craintes des bailleurs est de faire face à de mauvais payeurs. Cette situation est bien plus fréquente qu'on ne peut l'imaginer. Lorsque cela se produit, ceci génère le plus souvent des complications financières pour les bailleurs.
Propriétaires, quel faire en cas de loyer impayé ? Voyons cela ensemble !
La procédure à suivre en cas de loyer impayé
En tant que propriétaire, si vous êtes confrontés à un phénomène de loyer impayé, suivez impérativement ces quelques étapes.
Tentez de régler le litige à l'amiable
Le tout premier recours en cas de loyer impayé est le règlement du litige à l'amiable.
Pour ce faire, vous êtes en droit de faire appel à un conciliateur de justice. Ce dernier se chargera du différend et tentera de formaliser le paiement. Il peut s'agir, à titre d'exemple, d'un éventuel étalement du remboursement de l'impayé.
Si cette solution ne convient guère, le propriétaire peut directement s'adresser au garant du locataire, ceci afin d'obtenir le règlement des loyers impayés. Selon le locataire, il peut s'agir :
- D'une personne s'étant porté garant pour le locataire (généralement les parents, un ami, etc.),
- De l'organisme Action Logement si ledit locataire a souscrit la garantie VISALE,
- D'un garant institutionnel.
Prévenez la CAF (ou la MSA) de l'impayé
Si votre locataire perçoit une aide au logement telle que l'APL (Aide Personnalisée au Logement), l'ALF (Allocation de Logement Familiale) ou l'ALS (Allocation de Logement Sociale), le propriétaire doit impérativement informer la CAF (ou la MSA) de l'impayé du locataire.
Ce dernier doit être signalé par courrier recommandé avec accusé de réception. L'organisme se chargera alors d'entamer une procédure pour impayé.
La non-déclaration de l'impayé à la CAF (ou la MSA) par le propriétaire est passible d'une amende de 6856 euros.
Faites résilier le bail et demandez l'expulsion
Une fois que vous avez signalé l'impayé à l'organisme correspondant, vous pouvez entamer les démarches pour résilier le contrat de bail.
Pour ce faire, commencez par vérifier l'existence d'une clause résolutoire dans le contrat. Cette dernière, strictement encadrée par la loi, donne le droit au propriétaire-bailleur de résilier le contrat de location unilatéralement lorsque le locataire manque à ses obligations.
C'est la présence de cette clause résolutoire qui prévoit la suite des actions à mener.
Si le contrat contient une telle clause, le propriétaire doit d'abord solliciter un commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice) pour expulser son locataire. Ce dernier se chargera de lui envoyer un commandement de payer, acte indiquant explicitement les sommes réclamées.
Ceci fait, le locataire dispose de 2 mois pour régler les sommes demandées. À défaut, il peut demander une aide financière auprès d'un FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement) ou saisir le tribunal de son domicile afin d'obtenir un allongement du délai de paiement.
Si le contrat de bail ne contient pas une telle clause, le propriétaire doit faire appel à un commissaire de justice qui s'occupera d'assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Ce n'est que comme ça que la résiliation du bail et l'expulsion définitive du locataire est possible.
En amont, le propriétaire peut décider d'en informer le locataire par le biais d'une lettre de mise en demeure. Il n'y est toutefois pas tenu.
C'est le juge qui détermine si les faits avancés doivent donner lieu à la résiliation du bail et à l'expulsion. Il peut ainsi accorder au locataire un délai supplémentaire pour régler ses dettes s'il estime que ce dernier est en capacité financière de le faire.
Sinon, le juge ordonne la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. Dans ce cas, le propriétaire doit solliciter un commissaire de justice qui se chargera de délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux.
Dès sa réception, ledit locataire a 2 mois pour quitter le logement. Selon sa situation actuelle (âge, état de santé, situation familiale), le juge peut décider de prolonger cette période, de 3 mois jusqu'à 3 ans maximum.
Sollicitez un commissaire de justice pour l'expulsion
Une fois que le juge a validé l'expulsion, le propriétaire doit faire appel à un commissaire de justice pour procéder à son exécution.
Seul le commissaire de justice est habilité à expulser un locataire. Autrement dit, le propriétaire ne peut le faire de lui-même sous peine de lourdes sanctions, à savoir 3 ans de prison et 30 000 euros d'amende.
Le commissaire peut décider ou non d'annoncer sa venue au locataire. Concernant l'expulsion, celle-ci doit obligatoirement survenir un jour ouvrable (hors dimanche et jours fériés), entre 6 heures et 21 heures.
De plus, aucune expulsion ne peut avoir lieu durant la trêve hivernale de l'année suivante, soit du 1er novembre au 31 mars inclus. Pour les départements d'outre-mer (DOM-TOM), une trêve cyclonique peut également être considérée.
