Loi Pinel : louer à sa famille, possible ou pas ?

Le 02 Mai 2022

Pinel

Pour inciter les contribuables français à investir dans l'immobilier locatif, le gouvernement a mis en place plusieurs dispositifs de défiscalisation. Parmi eux, figure la loi Pinel.

Pour rappel, le dispositif Pinel permet aux investisseurs qui réalisent un investissement locatif dans des logements neufs, en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou logements anciens réhabilités, de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu. L'ajout d'une cuisine équipée Pinel rend l'avantage fiscal encore plus intéressant.

Dans ce cadre, certains bailleurs se demandent s'il est possible de mettre en location leur logement à l'un des membres de leur foyer, tout en profitant de la réduction d'impôt.

Avez-vous la possibilité de louer à un membre de votre famille en Pinel : parents, grands-parents, enfants ou petits-enfants ?

Voyons ensemble tout ce que vous devez savoir à ce sujet !

Les conditions pour louer un logement Pinel à sa famille

La loi Pinel comporte de nombreux intérêts : constitution d'un patrimoine immobilier, possibilité d'acheter plusieurs appartements, etc. Plus encore, le dispositif permet de louer votre logement à un membre de votre famille, parents ou enfants. Certaines conditions doivent cependant être réunies.

Un locataire exclu du foyer fiscal

À l'instar du dispositif Denormandie, il est tout à fait possible de louer en Pinel à sa famille. Par exemple, pour faciliter la tâche à votre enfant, vous pouvez investir dans un appartement au sein de la ville où il ira faire ses études supérieures.

Toutefois, la loi Pinel vous interdit de signer un contrat de bail si le membre de votre famille appartient au même foyer fiscal que le vôtre. L'interdiction couvre bien évidemment toute la période d'engagement de location Pinel (6, 9 ou 12 ans).

Un loyer aux normes

En tant que propriétaire, vous pouvez être tenté de réduire le montant du loyer Pinel afin de favoriser le locataire, membre de votre famille.

Dans le cadre de la loi Pinel, cette manœuvre est interdite et peut vous porter préjudice. Vous risquez même des poursuites judiciaires.

En effet, quel que soit le profil du candidat à la location, le prix des loyers est censé refléter celui appliqué sur le marché. Ils doivent ainsi respecter les plafonds de loyer en vigueur. S'il est trop bas, votre éligibilité au Pinel peut être remise en question. Vous risquez même de perdre les avantages fiscaux liés à votre investissement immobilier.

Pour définir un prix correct, vous pouvez faire appel à un expert comme Mon Marché Immobilier. Grâce à nos années d'expérience, nous avons une connaissance approfondie des prix appliqués dans chaque ville. Nous pourrons ainsi vous conseiller efficacement.

Nous vous aidons à définir un montant compris entre le prix du marché locatif et le plafond de ressources du locataire Pinel.

Les aides au logement

Le Code de la construction et de l'habitation prévoit que la personne logée sous le dispositif de défiscalisation Pinel n'est pas en mesure de percevoir les aides au logement, s'il est un membre de la famille du propriétaire.

En d'autres termes, pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel, les enfants ne doivent pas bénéficier des APL (aide personnalisée au logement), ALF (allocation de logement familiale) ou ALS (allocation de logement sociale). Cette règle prévaut même si ce dernier n'est pas rattaché à votre foyer fiscal.

Cette dérogation ne s'applique toutefois qu'aux ascendants et aux descendants. Par exemple, si vous louez votre maison Pinel à votre cousin ou votre oncle dans le cadre du dispositif, il pourra percevoir les aides au logement.

Qu'en est-il des plafonds de ressources en loi Pinel ?

Concernant le plafond de revenus à respecter, la loi Pinel ne prévoit aucune exception, même si le locataire appartient à votre famille.

En effet, qu'il soit votre ascendant ou descendant, ce dernier est soumis aux mêmes plafonds de ressources Pinel que n'importe quel autre locataire.

Les plafonds de ressources prévus par la loi Pinel varient en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe votre investissement et de la composition du foyer fiscal du locataire.

Pour être certain que le locataire Pinel respecte le plafond, vous devez regarder ses revenus annuels de l'année N-2. Le chiffre considéré est le revenu fiscal de référence (RFR), disponible sur le dernier avis d'imposition.

Ainsi, dans le cadre d'un contrat de location réalisé en 2023, vous devez regarder les ressources de l'année 2021 de votre candidat.

Si vous investissez avec le dispositif Pinel Outre-mer, d'autres seuils de ressources s'appliquent.

Louer en Pinel à un membre de sa famille : qu'en est-il du contrat de bail ?

Vous ne devez pas, sous prétexte que vous louez votre bien immobilier Pinel à un membre de votre famille, négliger le contrat de bail. Celui-ci doit être établi dans les règles de l'art, conformément aux normes en vigueur.

De façon concrète, le contrat de location doit être à l'image du modèle de bail présenté dans le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Il doit inclure, entre autres, le montant du loyer mensuel, les modalités de paiement, ainsi que les modalités de récupération des charges locatives.

En tant qu'investisseur, vous êtes donc autorisé à louer en Pinel à votre enfant ou parent tout en bénéficiant de la réduction d'impôts. Vous devez cependant respecter et mettre en œuvre toutes les règles en vigueur, en commençant par vous conformer au plafonnement des revenus du locataire.

Le non-respect de ces mesures vous expose à de lourdes sanctions en cas de contrôle par l'administration fiscale.

FAQ

Peut-on louer en Pinel à son conjoint ?

La règle générale stipule que le locataire ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire du bien pour bénéficier des avantages de la loi Pinel. Par conséquent, louer à son conjoint marié ou pacsé, rattaché au même foyer fiscal, n'est pas éligible à la loi Pinel. 

Cependant, pour certains couples non mariés ou non pacsés, louer en Pinel pourrait être envisageable. En effet, si le conjoint n'est pas rattaché au foyer fiscal du bailleur, il pourrait être éligible en tant que locataire.

Est-ce que je peux louer un appartement Pinel pour mon fils ?

Dans le cadre de la loi Pinel, il est tout à fait possible de louer un appartement à votre fils, sous certaines conditions. Votre fils doit être majeur au moment de la signature du contrat, et il doit avoir son propre foyer fiscal, c'est-à-dire qu'il doit déclarer ses revenus séparément.

Loi Pinel : quel risque en cas de loyer trop bas ?

Louer un bien Pinel à son fils est tout à fait autorisé par la loi, à condition de respecter les plafonds de loyers et de ressources de votre zone (A, A bis, B1, B2 ou C). Si ce dernier est trop bas, l'administration fiscale pourrait remettre en cause l'avantage fiscal accordé par la loi Pinel.

Location d'un Pinel à son enfant mineur : possible ?

Le dispositif Pinel interdit formellement de louer un logement à des enfants mineurs. Cette restriction vise à éviter le cumul du bénéfice d'une demi-part fiscale supplémentaire, octroyée pour l'enfant non majeur rattaché au foyer fiscal, et de la réduction d'impôt.

Par conséquent, vous ne pouvez pas réaliser un investissement locatif à destination d'un enfant de moins de 18 ans.

Cependant, une exception existe pour les mineurs émancipés. Ces derniers sont considérés comme capables juridiquement et peuvent donc être locataires d'un logement en Pinel. C'est un cas assez rare, mais qui peut se présenter.