Financer son projet

Qu'est-ce que l'effet de levier du crédit immobilier ?

Le 13 Sept. 2021

Credit immobilier

L'investissement immobilier est un placement sûr et rentable. Or, beaucoup de personnes hésitent encore à se lancer, car elles considèrent que le secteur est uniquement accessible aux plus aisées. En réalité, tout le monde peut investir dans la pierre, en particulier dans un logement locatif grâce à l'effet de levier du crédit immobilier. Vous avez la possibilité d'obtenir un prêt immobilier pour accéder à la propriété et augmenter la rentabilité de votre investissement. Qu'est-ce que l'effet de levier immobilier ? Quel est son mode de fonctionnement ? Quels sont les avantages liés à cette procédure ?

 

Ce qu'il faut savoir sur l'effet de levier du crédit immobilier

 

Généralement les investisseurs qui souhaitent effectuer un placement immobilier ont le choix entre deux solutions de financement : obtenir un prêt immobilier sans apport à la banque ou utiliser uniquement leur épargne personnelle. Dans ce contexte, la plupart des gens préfèrent éviter le recours au crédit lorsqu'ils disposent de suffisamment de ressources. L'objectif étant de faire des économies. Or, demander un crédit immobilier auprès de votre banque vous permet d'utiliser l'effet de levier. C'est un moyen intéressant pour réduire vos charges et booster la rentabilité de votre investissement locatif.

En physique, l'effet de levier est défini comme un élément solide qui s'appuie sur un point fixe dans le but de démultiplier une force. Il permet d'augmenter considérablement notre capacité à soulever des charges bien plus lourdes que celles que l'on aurait pu soulever en utilisant uniquement et directement notre propre force. Quand on relie ce principe au secteur immobilier, cela consiste à utiliser la dette pour multiplier sa capacité d'investissement et ainsi augmenter son capital sur le long terme. C'est une solution de financement qui peut réellement améliorer vos retours sur investissement, à condition de bien l'exploiter.

Dans la pratique, l'effet de levier du crédit immobilier est une façon de s'endetter intelligemment, dans le but d'utiliser l'argent de la banque pour s'enrichir. Même si la plupart des personnes font tout pour ne pas prendre un crédit, vous devez pouvoir faire la différence entre la mauvaise dette et la dette intelligente.

 

Comment fonctionne l'effet de levier ?

 

En ayant recours à l'effet de levier du crédit immobilier, vous utilisez la dette pour bénéficier d'un meilleur retour sur investissement. Pour devenir propriétaire d'un logement, vous aurez seulement à financer une partie de l'hypothèque avec votre propre argent et prendre un crédit pour solder le reste. Dans la plupart des situations, la banque demande un apport de 20% si vous avez un bon historique de crédit. Ce qui vous permet d'obtenir 100% du bien immobilier que vous souhaitez acquérir.

Lorsque vous faites un apport de 20%, cela veut dire que vous utilisez un levier de 80% qui est apporté par la banque. Celle-ci pourra même vous autoriser à faire un apport inférieur si vous êtes un très bon client. En constituant un excellent dossier, certaines banques acceptent de financer à 100% le projet immobilier de leurs meilleurs clients. Ces derniers demandent ainsi un crédit immobilier sans apport pour se constituer un patrimoine immobilier.

 

effet de levier

 

Les facteurs importants à considérer

L'effet de levier peut avoir une force très importante dans votre programme immobilier, mais certains facteurs doivent être minutieusement analysés. Que vous ayez obtenu un prêt immobilier sans apport, ou que vous deviez effectuer un apport achat immobilier, la réussite de l'investissement locatif dépend également des éléments tels que :

  • le montant des loyers qui doit idéalement couvrir les mensualités de votre emprunt,
  • la possibilité de faire un apport achat immobilier pour réduire les mensualités du crédit,
  • le taux crédit immobilier, les frais bancaires et frais de notaire,
  • une bonne analyse du projet en prenant en compte la fiscalité, les frais de gestion, les éventuels travaux, les loyers impayés, etc.

Considérer tous ces facteurs vous aidera ainsi à mettre correctement en œuvre et réussir votre projet immobilier. Le taux d'intérêt immobilier, les intérêts et tous les autres frais supplémentaires doivent correspondre à votre horizon d'investissement. Dans tous les cas, la possibilité d'emprunter reste un atout majeur de l'immobilier par rapport à d'autres types d'investissement.

Il est rare de voir une banque accepter de vous octroyer un crédit pour un placement boursier par exemple. De plus, certains établissements en France n'hésiteront pas à vous appliquer un taux fixe tout au long de la durée de votre emprunt. Grâce à cela, vous profiterez de l'inflation qui peut faire augmenter le montant de vos loyers au fil des années, alors que vos remboursements d'emprunt sont fixes. La charge d'emprunt est ainsi réduite progressivement.

Par ailleurs, vous devez vous faire accompagner par un notaire et parfois d'un professionnel de l'immobilier pour étudier les avantages dont vous pourrez profiter selon votre situation. Acheter un appartement neuf afin de le mettre en location en optant pour un programme immobilier neuf dans certaines zones où il y a plus de demandes que d'offre sur le marché permet par exemple de faire appliquer la loi Pinel. Vous pourrez donc bénéficier d'une réduction de vos impôts sur le revenu de 12, 18 ou 21% en louant votre logement neuf pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. L'ensemble des possibilités doivent ainsi être explorées.

 

Exemple d'application d'effet de levier du crédit immobilier

Voici un exemple concret qui démontre la puissance du crédit immobilier sur la rentabilité de votre projet. Prenons une situation où vous souhaitez investir en devenant propriétaire d'un bien immobilier locatif dans une belle ville de Province en ayant un budget personnel de 100 000 euros. Vous avez le choix entre les possibilités suivantes : acheter une maison de 500 000 euros pour lequel il vous faudra prendre un crédit immobilier et un logement vendu à 100 000 euros que vous pourrez obtenir sans emprunt.

En décidant de prendre la maison de 500 000 euros, la banque peut vous accorder un prêt de 400 000 euros si vous apportez 20% du projet, soit 100 000 euros. Si on suppose que l'immobilier dans la région augmente de 5% par an, la valeur du bien immobilier augmente de 25000 euros chaque année. Après 15 ans, vous avez maintenant un patrimoine de 875 000 euros. Tous les loyers perçus pendant ce temps ont peut-être été consacrés au remboursement de l'emprunt avec les intérêts, mais vous avez soldé votre prêt.

De la même façon, vous auriez pu acheter la maison de 100 000 euros. Vous n'avez pas de prêt à rembourser et ne devez rien à personne. Si le marché immobilier évolue de 5% chaque année, vous aurez un logement qui vaut 175 000 euros au bout de 15 ans. Vous avez ainsi perçu 5000 euros de loyer hors charge chaque année, soit 200 000 euros de plus en loyer. Votre investissement vous a rapporté au total 375 000 euros. Avec le même budget de départ, le fait de prendre un crédit bancaire dans le premier scénario vous permet d'avoir un patrimoine beaucoup plus important. C'est ce que l'on appelle « effet de levier du crédit immobilier ».

 

avantages de l'effet de levier

 

Les avantages d'utiliser l'effet de levier pour se construire un patrimoine immobilier

 

S'enrichir sur le long terme en contractant une dette peut faire peur, mais l'effet de levier est une solution de financement qui a longtemps fait ses preuves. C'est une technique qui permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier de nombreux avantages :

  • pour un même apport initial, vous êtes en mesure de faire un investissement immobilier d'une valeur bien supérieure,
  • avec un apport de départ faible, vous bénéficiez d'un rendement sur les capitaux investis plus élevé,
  • conservez votre épargne pour réaliser de nouveaux investissements et agrandir votre patrimoine,
  • vous évitez d'épuiser vos ressources personnelles pour pouvoir faire face aux dépenses imprévues,
  • vous préparez votre retraite sereinement grâce à l'autofinancement de votre bien immobilier.

L'effet de levier revient à utiliser des fonds extérieurs pour booster votre capacité d'investissement. L'endettement peut être une solution intelligente pour vous constituer un patrimoine à partir d'un minimum d'apport. Dans l'exemple précédent, une autre option serait d'acheter la maison de 100 000 euros avec un emprunt immobilier. Vous déboursez 20%, soit 20 000 euros de votre épargne et conserverez ainsi une grande partie pour d'autres besoins. Si vos revenus vous le permettent, vous pourrez multiplier vos investissements, ou garder votre épargne personnelle en cas de coups durs.

 

Au lieu d'utiliser toutes vos économies pour investir dans la pierre, vous vous servez de l'argent prêté par la banque. La plupart du temps, l'objectif est d'utiliser les loyers pour payer vos mensualités. Une fois l'emprunt bancaire remboursé, vous vous êtes enrichi puisque votre apport de départ vous rapporte un capital généralement 4 fois plus important.

Rappelons que l'effet de levier fonctionne seulement si votre projet possède un taux de rentabilité supérieur au taux de crédit. Autrement, vous subirez ce que l'on appelle effet de massue ou boomerang : l'effondrement de la rentabilité des fonds propres. C'est la raison pour laquelle il est essentiel de bien calculer le taux de rendement interne du logement dans lequel placer votre argent. Vous pouvez également vérifier que le cash-flow est positif (vos mensualités et vos charges sont inférieures à vos revenus locatifs) avant de vous lancer.

L'effet de levier du crédit immobilier est donc une technique de financement utilisée par les investisseurs qui deviennent propriétaires de logement locatif en grande partie grâce à l'argent prêté par la banque. L'idée est de rembourser l'emprunt bancaire en générant un loyer rentable pendant plusieurs années. Vous vous constituez ainsi un patrimoine immobilier avec un capital minime.

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