Achat immobilier : le notaire est-il obligatoire ?
Le 14 Avr. 2022
Ça y est : vous avez trouvé la maison de vos rêves et signé le compromis de vente. Vous avez peut-être même obtenu votre crédit immobilier ou êtes en négociation avec l'organisme de prêt.
Généralement, le notaire est la prochaine étape sur la liste.
Mais alors, est-ce une obligation de passer par un notaire dans le cadre d'un achat immobilier ? Peut-on s'en passer et ainsi, échapper aux frais de notaire ?
Si aucune règle n'impose à l'acheteur d'avoir recours à un notaire dans le cadre d'une opération immobilière, sa présence demeure, dans la majorité des cas, indispensable.
Le notaire n'est pas obligatoire pour un achat immobilier, en principe
Le Code Civil, en son article 1582, rappelle que la vente est « une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé ».
Transposé à l'immobilier, il est donc rendu possible de conclure un acte de vente :
- Par acte authentique (devant notaire),
- Sous seing privé (entre particuliers).
Par conséquent, dans le cadre d'un achat ou d'une vente immobilière, rien ne vous oblige à faire appel à un notaire. En effet, aucun texte de loi ne l'y oblige. Vous pouvez donc tout à fait conclure la vente entre particuliers, d'acheteur à vendeur.
Il est également possible de vous passer des services du notaire pour la signature du compromis ou de la promesse de vente. Votre agent immobilier est tout à fait habilité à le faire.
Cet avant-contrat peut également être signé à distance via une signature électronique.
Acheter un bien immobilier sans notaire : quel risque ?
Conformément à l'article 1322, le Code Civil certifie que « l'acte sous seing privé, reconnu par celui auquel on l'oppose, ou légalement tenu pour reconnu, a, entre ceux qui l'ont souscrit et entre leurs héritiers et ayants cause, la même foi que l'acte authentique ».
Il en ressort que l'accord sous signature privée n'est opposable qu'aux parties, aux héritiers, aux ayants cause mais non aux tiers. Dans ce cas, la législation autorise ces derniers à contester la vente devant la justice.
De façon plus concrète, l'acheteur peut perdre son titre de propriété sur le bien, lorsqu'une tierce personne remet en cause la validité de l'acte.
L'unique moyen de sécuriser votre transaction immobilière est donc de faire intervenir un notaire pour rédiger et authentifier les pièces figurant dans le contrat de vente définitif. En l'absence, l'acte de vente ne peut faire foi et devient par conséquent contestable par un tiers.
Bien sûr, à l'inverse d'une vente sous signature privée (entre particuliers), la sollicitation du notaire implique l'acquittement de frais de notaire. Dans l'ancien, ils s'élèvent jusqu'à 8% du prix de vente.
Dans le neuf, le montant des frais de notaire est moins important et ne représente que 2 à 3% du prix de vente du logement.
Les frais du notaire incluent les émoluments, les honoraires, les débours, les droits (de mutation, par exemple) ainsi que les taxes.
Pourquoi passer par un notaire lors d'une opération immobilière ?
En plus de conférer une sécurité légale aux transactions immobilières, faire appel à un notaire présente de nombreux avantages pour chaque partie, acquéreur comme vendeur.
Un projet immobilier juridiquement aux normes
Dans le cadre d'un achat immobilier, l'intervention du notaire est indispensable pour prouver la validité de l'acte, en particulier le titre de propriété.
En tant qu'officier public et représentant de la justice, il endosse un rôle de preuve irréfutable et incontestable. Lors de la survenance d'un litige ou d'un conflit, il prouve la réalité des actes juridiques de manière irrévocable devant la loi.
En réceptionnant les contrats, en leur conférant un caractère légal et en les conservant durant 75 ans dans son étude, les notaires sécurisent toutes les opérations immobilières.
Grâce à ses pouvoirs, le notaire accorde ainsi une force probante à votre achat immobilier.
Lorsqu'il rédige et signe le contrat définitif de vente, le notaire certifie en réalité toutes les informations qu'il contient devant la justice. Cela vous donne ainsi les moyens de vous protéger en cas de conflit.
Concrètement, l'acte authentique de vente délivré par le notaire vous donne la possibilité de faire respecter vos droits, sans demander un jugement supplémentaire. Dans le domaine juridique, on parle de « force exécutoire ».
Une acquisition immobilière sécurisée
En raison du montant important qu'une transaction immobilière implique, il est nécessaire de s'assurer qu'aucune tierce personne ne viendra contester la propriété du bien acquis.
Dans ce cas précis, le rôle du notaire est d'apporter une véritable sécurité juridique au projet immobilier de l'acquéreur. Il s'occupe ainsi de faire publier l'acte de vente définitif au Service de Publicité Foncière (anciennement appelé Service de Conservation des Hypothèques) afin de le rendre opposable aux tiers.
La publicité foncière octroie une validité publique à la vente. Seul les notaires disposent du pouvoir de réaliser cette formalité.
Des conseils d'un expert en droit immobilier
En dehors des formalités administratives, de l'authentification des actes juridiques et de la signature de l'acte notarié, le notaire assure également le rôle de guide auprès des parties engagées dans l'achat ou vente d'un logement.
Ayant suivi une formation avancée en droit de l'immobilier, le notaire a en effet un devoir de conseil auprès des clients qui le sollicitent, peu importe que cela ait été à l'initiative du vendeur ou de l'acheteur.
Il doit donc :
- Exprimer toutes les options possibles à la vente en cours,
- Rappeler les conséquences liées à chaque décision,
- Garder les parties au fait des réglementations régissant la vente immobilière.
Son métier l'oblige toutefois à adopter une posture impartiale et neutre.
Il peut également fournir à l'acheteur des informations intéressantes sur l'état du marché immobilier.
Enfin, avoir recours à un notaire permet d'obtenir de précieux conseils afin de mieux négocier le prix d'achat de votre future maison ou appartement.
Toutefois, les conseils du notaire entraînant le versement de frais (honoraires, débours, etc.), nous vous recommandons de procéder à une simulation des frais de notaire afin de ne pas dépasser votre budget !
