Le 14 oct. 2022
Depuis le 1er janvier 2023, la loi Pinel cohabite avec le dispositif Pinel Plus, aussi connu sous l'appellation « Super Pinel ». Dévoilé par la ministre en charge du Logement, Emmanuelle Wargon, ce dernier reprend le même fonctionnement que le Pinel classique en intégrant de nouvelles exigences.
Ces deux dispositifs s'appliquent simultanément pendant 2 ans, jusqu'au 31 décembre 2024. Passée cette date, le Pinel Plus viendra remplacer définitivement le dispositif Pinel.
Le point dans cet article !
En 2023 et 2024, le Pinel Plus cohabite avec la loi Pinel
Introduite en septembre 2014 en remplacement de la loi Duflot, la loi Pinel est un dispositif visant à encourager les investissements dans le neuf.
Sous réserve de réaliser un investissement immobilier locatif, les propriétaires-bailleurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôts. Le montant de l'avantage fiscal dépend directement de la durée d'engagement de location : 6, 9 ou 12 ans.
En principe, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel devait prendre fin le 31 décembre 2021.
Compte tenu de la crise économique, le gouvernement a décidé de le prolonger jusqu'au 31 décembre 2022. Cette prolongation a été confirmée par la loi de finances 2021.
Jusqu'à cette date, les investisseurs profitaient alors des taux de réduction d'impôt Pinel habituels :
| Durée de mise en location du logement neuf | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
| Réduction d'impôt (2022) | 12% | 18% | 21% |
Les propriétaires Pinel pouvaient donc bénéficier d'une réduction d'impôt jusqu'à 21% du prix de vente, dans la mesure où le bien immobilier neuf était mis en location pendant 12 ans.
L'article 168 de la loi de finances pour 2021 vient apporter une modification à la loi Pinel à partir du 1er janvier 2023. À compter de cette date, deux choix s'offrent aux contribuables :
Continuer à profiter du Pinel classique (en 2023 et 2024) mais à des taux amoindris.
Se conformer aux conditions du Pinel Plus et continuer à bénéficier des taux pleins.
En effet, dès l'année 2023, une réduction des avantages fiscaux du dispositif Pinel est prévue. Cette baisse se prolongera jusqu'au 31 décembre 2024.
Pinel : de nouveaux taux de réductions d'impôts pour 2023 et 2024
Les nouveaux taux du Pinel sont en effet revus à la baisse pour l'année 2023 et 2024. Ces derniers varient toujours selon la durée d'engagement locatif du bien immobilier neuf :
| Durée de mise en location | Réduction d'impôt (2022) | Réduction d'impôt (2023) | Réduction d'impôt (2024) |
| 6 ans | 12% | 10,5% | 9% |
| 9 ans | 18% | 15% | 12% |
| 12 ans | 21% | 17,5% | 14% |
Pour les bailleurs, il est toutefois possible de continuer à profiter des anciens taux (12, 18 et 21%). Pour ce faire, vous devez respecter les nouvelles conditions du dispositif Super Pinel, appliqué depuis le 1er janvier 2023.
Les conditions d'éligibilité au Super Pinel
Pour être éligible à la loi Pinel Plus et continuer à profiter des taux pleins, les propriétaires-bailleurs doivent se conformer à ses exigences. Celles-ci viennent s'ajouter aux conditions du Pinel classique (durée minimale de location, plafonds de loyer, plafonds de ressources des locataires, etc.).
En cas de non-respect, des taux moindres seront appliqués pour les mêmes durées de location. Les contribuables respectant les critères du Pinel Plus bénéficieront quant à eux du taux maximum.
Des critères environnementaux plus exigeants
Les conditions du Pinel Plus sont plus strictes en matière de performances énergétiques et environnementales. Pour bénéficier des réductions fiscales du nouveau dispositif, les particuliers doivent se conformer aux dispositions contenues dans le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022.
Ce dernier spécifie que les logements neufs acquis durant l'année 2023 doivent respecter la norme RE 2020 (plus engageante que la norme RT 2012). Cette dernière entrera en vigueur en 2025.
La certification RE 2020 permet d'optimiser la consommation d'énergie des bâtiments neufs. Elle promeut la construction de biens immobiliers certifiés « BEPOS » (Bâtiments à Énergie Positive). En d'autres termes, les bâtiments neufs doivent produire plus d'énergie qu'ils n'en consomment.
En plus de la réglementation environnementale 2020, les biens immobiliers neufs achetés en 2024 doivent justifier d'un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classé A.
En ce qui concerne les biens acquis entre 2023 et 2024 qui ne nécessitent aucune opération de construction, un DPE classé B est exigé.
Le dispositif pour les appartements neufs acquis en 2023 ou 2024 avec un permis de construire déposé avant le 1er janvier 2022 est différent. Conformément aux écrits du décret, les biens concernés doivent justifier d'un DPE classé A, en plus de satisfaire aux exigences environnementales du label d'État « E+C- ».
En respectant ces nouveaux critères, vous pouvez faire la transition du Pinel classique vers le Pinel Plus tout en conservant la réduction d'impôt maximale.
Des critères de qualité d'usage
Le dispositif Pinel Plus tient également compte du confort à l'intérieur des maisons louées.
En effet, pour investir en Pinel Plus, il faut nécessairement que les logements offrent un certain niveau de qualité et de confort aux locataires. Les critères mentionnés dans les conditions Pinel 2023 intègrent la surface minimale calculée selon la loi Carrez.
Pour être éligible au Pinel Plus, le bien immobilier doit offrir une surface minimale donnée en fonction de la typologie et du nombre de pièces :
28 m² pour un T1,
45 m² pour un T2,
62 m² pour un T3,
79 m² pour un T4,
96 m² pour un T5.
Le Pinel Plus tient aussi compte des espaces extérieurs privatifs du logement. L'investissement Pinel doit ainsi offrir, de façon systématique, un espace extérieur privatif d'au moins :
3 m² pour un appartement d'une pièce ou un deux pièces,
5 m² pour un logement de trois pièces,
7 m² pour un appartement de 4 pièces,
9 m² pour un logement de cinq pièces.
La double exposition, condition indispensable
Les propriétaires-bailleurs qui souhaitent profiter de l'avantage fiscal du mécanisme Pinel Plus doivent obligatoirement mettre en location un logement qui offre une double exposition, c'est-à-dire deux orientations différentes. Ce critère inclut les logements traversants et les appartements en angle.
En bref, seuls les biens exemplaires sur le plan social et environnemental bénéficieront de l'abattement fiscal maximum prévu par le nouveau dispositif de défiscalisation immobilière Pinel Plus.
Objectifs du Pinel +
L'objectif du Pinel Plus est le même que le Pinel : booster l'investissement dans le marché de l'immobilier neuf pour faire face à la demande locative forte dans les zones tendues. Celles-ci concernent les villes et communes dans lesquelles la demande locative est supérieure à l'offre.
Les 3 zones éligibles au Pinel + sont :
La zone A.
La zone A bis.
La zone B1.
Les zones B2 et C, quant à elles, ne sont plus éligibles au dispositif depuis la date du 1er janvier 2018, sauf cas exceptionnels.
Par exemple, les communes situées dans un quartier prioritaire de la politique de la ville sont de facto éligibles au Pinel, indépendamment de la zone géographique. Vous pouvez retrouver la liste des quartiers prioritaires sur le site de l'ANCT, l'Agence nationale de la cohésion des territoires.
Toutefois, à la différence du Pinel traditionnel, le Pinel Plus permet aux contribuables (sous respect de critères additionnels) de profiter des anciens taux, plus avantageux.
FAQ
Quelle différence entre le Pinel et Pinel Plus ?
La principale distinction entre le Pinel et le Pinel Plus réside dans l'application de critères additionnels plus stricts pour ce dernier.
Alors que le Pinel classique offre des réductions fiscales pour l'achat de biens neufs destinés à la location, le Pinel Plus se caractérise par des exigences plus sévères en matière de performance énergétique, de qualité d'usage et de confort.
Quand s'arrête le Pinel ?
La fin du Pinel est prévue pour le 31 décembre 2024. À partir du 1er janvier 2025, il n'y aura plus de dispositif de défiscalisation dédié à la location dans le neuf. Cela signifie que vous avez jusqu'à la fin de l'année 2024 pour investir dans un bien immobilier neuf et bénéficier des avantages fiscaux du Pinel ou du Pinel Plus.
