Investir dans l'immobilier locatif

Pinel Plus : ce qui va changer pour 2023

Le 14 Oct. 2022

Pinel

Le dispositif Pinel est une initiative de l'ancienne ministre du Logement et de l'égalité des territoires Sylvia Pinel pour encourager l'investissement locatif. Introduit en 2014, il succède à la loi Duflot et repose sur une défiscalisation attractive.

La loi Pinel, prolongée jusqu'à fin 2022, sera remplacée à partir de 2023 par Pinel Plus qui contient de nouvelles modalités. Mon Marché Immobilier fait le point sur les changements à prévoir.

 

 

Pinel Plus, successeur de la loi Pinel

 

Le dispositif Pinel régule les investissements dans l'immobilier depuis 2014. En 2021, ce dispositif de défiscalisation devait prendre fin. Compte tenu de la crise économique, le gouvernement a décidé de le prolonger jusqu'au 31 décembre 2022.

Cette prolongation a été confirmée par la loi de finances 2021. La stratégie de l'État est d'amorcer en douceur des changements pour ne pas pénaliser les investisseurs et les ménages confrontés à la crise économique.

La réduction des avantages fiscaux du dispositif Pinel commence en 2023 et se prolongera en 2024.

À partir de 2023, le dispositif Pinel sera remplacé par la loi Pinel Plus et les modalités actuelles ne seront plus valables. L'objectif est le même : booster l'investissement dans l'immobilier neuf pour faire face à la demande locative forte dans les zones dites tendues. Celles-ci concernent des villes ou communes dans lesquelles la demande est supérieure à l'offre.

La loi Pinel Plus mise sur une réduction d'impôt tout en incitant les investisseurs à améliorer la qualité des logements proposés. Même si certaines choses perdureront, Pinel Plus 2023 introduit de nouvelles modalités qui changent les conditions telles que nous les connaissons.

 

 

Pinel Plus : de nouvelles réductions d'impôt

 

Pinel Plus fonctionnera sur le même principe et les mêmes conditions que le dispositif Pinel. Il est cependant enrichi avec de nouvelles modalités. Les réductions d'impôt sont toujours en vigueur avec les mêmes durées d'engagement de location que celles proposées par le dispositif Pinel, mais avec de nouveaux taux de réduction.

Avec la loi Pinel qui reste en vigueur jusqu'à la fin de 2022, la réduction d'impôt varie entre 12 et 21 % en fonction de la durée de l'engagement. Un logement mis en location pendant 6 ans engendre 6 % de réduction d'impôts.

Pour une durée d'engagement de location de 9 ans, l'investisseur bénéficie de 18 % de diminution. Le taux atteint 21 % pour un engagement à louer de 12 ans.

Pinel Plus 2023 propose de nouvelles fourchettes de baisse, moins bénéfiques que celles du dispositif actuel. Les réductions d'impôt suivront à partir de 2023 la logique suivante :

  • 6 ans : 10,5 %,
  • 9 ans : 15 %,
  • 12 ans : 17,5 %.

Les réductions d'impôts proposées par Pinel Plus sont en baisse, comparativement au dispositif Pinel classique. Les taux doivent encore diminuer jusqu'en 2024. Il est toutefois possible, pour les investisseurs, de profiter des taux pleins. Ceci passe par le respect des conditions additionnelles pour être éligible au nouveau dispositif qui sera appliqué en 2023.

 

 

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Les conditions d'éligibilité au Pinel Plus

 

Pour être éligible à la loi Pinel Plus et bénéficier des avantages de ce nouveau dispositif, vous devez vous conformer à ses exigences. Celles-ci viennent compléter les conditions en vigueur pour le Pinel classique. Les investisseurs immobiliers doivent respecter les nouveaux critères d'éligibilité pour continuer à profiter des mêmes taux de réductions d'impôt que ceux proposés par la loi Pinel.

En cas de non-respect des nouvelles modalités, des taux moindres seront appliqués pour les mêmes durées de location.

 

Des normes environnementales plus exigeantes

Les conditions de Pinel Plus sont plus exigeantes en matière de normes environnementales. Pour bénéficier des avantages du nouveau dispositif, les investisseurs doivent se conformer aux dispositions contenues dans le décret du 18 mars. Ce dernier spécifie que les logements neufs acquis en 2023 doivent respecter les normes RE2020 qui se révèlent meilleures que la norme RT2012.

La certification RE2020 permet d'optimiser la consommation d'énergie des bâtiments neufs. C'est une action progressive qui vise à promouvoir la construction de biens immobiliers moins énergivores.

En plus des normes RE2020, les logements neufs achetés en 2024 doivent justifier d'un Diagnostic de performance énergétique (DPE) classé A. En ce qui concerne les logements acquis entre 2023 et 2024 qui ne nécessitent pas la réalisation de travaux de rénovation, un DPE classé B est exigé.

Le dispositif pour les logements neufs acquis en 2023 ou 2024 avec un permis de construire déposé avant le 1er janvier 2022 est différent. Les biens concernés doivent justifier d'un DPE classé A en plus de satisfaire aux exigences environnementales du label d'État « E+C- ».

Les conditions Pinel 2023 visent à améliorer la qualité des offres locatives. En respectant ces nouvelles modalités, vous pouvez faire la transition du Pinel classique vers le Pinel Plus tout en conservant la réduction d'impôt maximale.

 

Des critères de confort améliorés

Le dispositif Pinel Plus tient également compte du confort à l'intérieur des maisons louées. Pour investir en Pinel Plus, il faut nécessairement que les logements offrent un certain niveau de confort aux occupants. Les critères mentionnés dans les conditions Pinel 2023 intègrent la surface minimale calculée selon la loi Carrez.

Pour permettre l'investissement en Pinel Plus, le bien immobilier doit offrir une surface minimale donnée en fonction de la typologie et du nombre de pièces. Voici les mesures minimales exigées :

  • 28 mètres carrés (m²) pour un appartement d'une pièce,
  • 45 m² pour un logement de deux pièces,
  • 62 m² pour un appartement de trois pièces,
  • 79 m² pour un bien de quatre pièces,
  • 96 m² pour un appartement de cinq pièces.

Pinel Plus tient aussi compte de l'accès extérieur. Le bien immobilier doit offrir systématiquement une surface extérieure d'au moins 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5.

 

La double exposition, condition indispensable

Les investisseurs qui souhaitent profiter des avantages du dispositif Pinel Plus doivent mettre en location un logement qui offre une double exposition. Ce critère inclut les logements traversants et les appartements en angle. Pinel Plus garantit ainsi un parfait éclairage de l'intérieur du bien immobilier tout au long de la journée.

Le dispositif Pinel Plus reprend les avantages de la loi Pinel. Pour continuer à bénéficier des taux pleins en loi Pinel, vous devez en tant qu'investisseur respecter les nouvelles conditions qui sont plus strictes.

Selon la ministre Emmanuelle Wargon, seuls les logements exemplaires sur le plan social et environnemental bénéficieront des taux pleins en loi Pinel.

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