Pinel Plus : un tout nouveau dispositif de défiscalisation !
Le 14 Oct. 2022
À compter du 1er janvier 2023, la loi Pinel vient cohabiter avec le dispositif Pinel Plus, aussi connu sous l'appellation « Super Pinel ». Ce dernier reprend le même fonctionnement que le Pinel classique, mais intègre de nouvelles formalités.
Ces deux dispositifs s'appliquent simultanément pendant 2 ans, jusqu'au 31 décembre 2024. Passée cette date, le Pinel Plus viendra remplacer définitivement la loi Pinel telle qu'on la connaît.
Ensemble, faisons le point !
2023 : le Pinel Plus cohabite désormais avec la loi Pinel
Introduite en septembre 2014 en remplacement de la loi Duflot, la loi Pinel est un dispositif visant à encourager les investissements dans le neuf.
Sous réserve de réaliser un investissement locatif, les propriétaires de logements neufs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôts. Le montant de l'abattement fiscal dépend directement de la durée d'engagement locatif : 6, 9 ou 12 ans.
En principe, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel devait prendre fin le 31 décembre 2021.
Compte tenu de la crise économique, le gouvernement a décidé de le prolonger jusqu'au 31 décembre 2022. Cette prolongation a été confirmée par la loi de finances 2021.
Jusqu'à cette date, les investisseurs profitaient alors des taux de réduction d'impôts habituels :
| Durée de mise en location du logement neuf | Réduction d'impôt (2022) |
| 6 ans | 12% |
| 9 ans | 18% |
| 12 ans | 21% |
Les propriétaires de logements Pinel pouvaient donc bénéficier d'une réduction d'impôt jusqu'à 21% du prix de vente, dans la mesure où le bien immobilier neuf était mis en location pendant 12 ans.
L'article 168 de la loi de finances pour 2021 vient apporter une modification au dispositif Pinel à partir du 1er janvier 2023. À compter de cette date, deux choix s'offrent aux particuliers :
- Continuer à profiter du Pinel classique (en 2023 et 2024) mais à des taux amoindris,
- Se conformer au Pinel Plus et continuer à bénéficier des taux pleins.
En effet, dès l'année 2023, une réduction des avantages fiscaux du dispositif Pinel est prévue. Cette baisse se prolongera jusqu'au 31 décembre 2024.
L'objectif du Pinel Plus est le même que le Pinel : booster l'investissement dans le marché de l'immobilier neuf pour faire face à la demande locative forte dans les zones tendues. Celles-ci concernent les villes et communes dans lesquelles la demande de location est supérieure à l'offre.
Les 3 zones concernées sont :
- La zone A,
- La zone A bis,
- La zone B1.
Les zones B2 et C, quant à elles, ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis la date du 1er janvier 2018.
Toutefois, à la différence du Pinel traditionnel, le Pinel Plus permet aux particuliers (sous respect de critères additionnels) de profiter des anciens taux, plus avantageux.
Pinel : de nouvelles réductions d'impôt pour 2023 et 2024
Les nouveaux taux du Pinel sont en effet revus à la baisse pour l'année 2023 et 2024. Ces derniers varient toujours selon la durée d'engagement locatif du bien immobilier neuf :
| Durée de mise en location | Réduction d'impôt (2022) |
Réduction d'impôt (2023) |
Réduction d'impôt (2024) |
| 6 ans | 12% | 10,5% | 9% |
| 9 ans | 18% | 15% | 12% |
| 12 ans | 21% | 17,5% | 14% |
Pour les investisseurs, il est toutefois possible de continuer à profiter des anciens taux. Ceci passe par le respect de conditions additionnelles du dispositif Super Pinel, appliqué depuis le 1er janvier 2023.
Les conditions d'éligibilité au Pinel Plus
Pour être éligible à la loi Pinel Plus et continuer à profiter des taux pleins, les propriétaires-bailleurs doivent se conformer à ses exigences. Celles-ci viennent compléter les conditions en vigueur pour le Pinel classique.
En cas de non-respect, des taux moindres seront appliqués pour les mêmes durées de location. Les investisseurs respectant les critères du Pinel Plus bénéficieront quant à eux du taux maximum.
Des normes environnementales plus exigeantes
Les conditions du Pinel Plus sont plus exigeantes en matière de performances énergétiques et environnementales. Pour bénéficier des avantages fiscaux du nouveau dispositif, les particuliers doivent se conformer aux dispositions contenues dans le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022.
Ce dernier spécifie que les logements neufs acquis durant l'année 2023 doivent respecter la norme RE 2020 (plus engageante que la norme RT 2012). Cette dernière entrera en vigueur en 2025.
La certification RE 2020 permet d'optimiser la consommation d'énergie des bâtiments neufs. Elle promeut la construction de biens immobiliers certifiés « BEPOS » (Bâtiments à Énergie Positive). En d'autres termes, les bâtiments neufs doivent produire plus d'énergie qu'ils n'en consomment.
En plus de la norme RE 2020, les logements neufs achetés en 2024 doivent justifier d'un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classé A.
En ce qui concerne les biens immobiliers acquis entre 2023 et 2024 qui ne nécessitent pas la réalisation de travaux de rénovation, un DPE classé B est exigé.
Le dispositif pour les logements neufs acquis en 2023 ou 2024 avec un permis de construire déposé avant le 1er janvier 2022 est différent. Conformément aux écrits du décret, les biens concernés doivent justifier d'un DPE classé A, en plus de satisfaire aux exigences environnementales du label d'État « E+C- ».
En respectant ces nouvelles modalités, vous pouvez faire la transition du Pinel classique vers le Pinel Plus tout en conservant la réduction d'impôt maximale.
Des critères de confort améliorés
Le dispositif Pinel Plus tient également compte du confort à l'intérieur des maisons louées.
Pour investir en Pinel Plus, il faut nécessairement que les logements offrent un certain niveau de qualité et de confort aux occupants. Les critères mentionnés dans les conditions Pinel 2023 intègrent la surface minimale calculée selon la loi Carrez.
Pour permettre l'investissement locatif en Pinel Plus, le bien immobilier doit offrir une surface minimale donnée en fonction de la typologie et du nombre de pièces :
- 28 mètres carrés (m²) pour un appartement d'une pièce (T1),
- 45 m² pour un logement de deux pièces (T2),
- 62 m² pour un appartement de trois pièces (T3),
- 79 m² pour un bien de quatre pièces (T4),
- 96 m² pour un appartement de cinq pièces (T5).
Le Pinel Plus tient aussi compte de l'espace extérieur privatif du logement. Le bien immobilier doit ainsi offrir, de façon systématique, une surface extérieure d'au moins :
- 3 m² pour un T1 ou un T2,
- 5 m² pour un T3,
- 7 m² pour un T4,
- 9 m² pour un T5.
La double exposition, condition indispensable
Les investisseurs qui souhaitent profiter des avantages du dispositif Pinel Plus doivent obligatoirement mettre en location un logement qui offre une double exposition. Ce critère inclut les logements traversants et les appartements en angle.
Le dispositif Pinel Plus reprend les avantages de la loi Pinel. Pour continuer à profiter des taux pleins en loi Pinel, vous devez en tant qu'investisseur respecter les nouvelles conditions qui sont plus strictes.
Seuls les logements exemplaires sur le plan social et environnemental bénéficieront de l'abattement fiscal maximum prévu par le nouveau dispositif de défiscalisation immobilière Pinel Plus.
