Acheter en VEFA, est-ce risqué ?
Le 01 Mars 2022
Il existe de nombreuses modalités pour acheter un appartement ou une maison dans le neuf. En raison de ses nombreux avantages, l'achat en VEFA est l'un des modes d'acquisition immobilière ayant le plus de succès sur le marché.
C'est pourquoi de plus en plus d'individus se tournent vers cette solution depuis quelques années.
Malgré cet engouement, beaucoup de sceptiques se demandent si se lancer dans un projet immobilier en VEFA n'est pas sans risque.
Voyons cela ensemble !
Rappel de la VEFA
Aussi connu sous le nom de "vente en l'état futur d'achèvement", la VEFA consiste en l'achat d'un logement sur plan. Concrètement, le bénéficiaire prend possession d'un bien qui n'est pas encore achevé ou dont le chantier n'a pas encore débuté.
Le réservataire devient le propriétaire du terrain et des ouvrages déjà érigés le jour de la vente. Le transfert de propriété des fondations et autres équipements à l'acheteur est effectué au fur et à mesure que la construction évolue.
Le vendeur reste pendant ce temps le maître d'ouvrage jusqu'à la date de livraison du logement.
L'avant-contrat qui lie le promoteur et l'acheteur, aussi appelé contrat de réservation, est un acte sous signature privée. Il peut être rédigé par les parties eux-mêmes et signé sans sollicitation d'un cabinet de notaires.
Pour plus de transparence, ils peuvent néanmoins décider de désigner un mandataire immobilier (qui peut être un officier public ou non).
Le contrat de réservation garantit l'achèvement des travaux et définit les conditions de la vente. Il doit porter des mentions obligatoires sur les deux parties, sur le logement et sur la vente proprement dite.
Une fois la signature du contrat de réservation effectuée et le dépôt de garantie versé au promoteur immobilier, l'acquéreur doit confirmer sa réservation et trouver le financement pour son projet d'investissement.
Les deux parties (acquéreur et promoteur) réalisent ensuite l'acte authentique de vente chez un notaire. Cela étant fait, l'acheteur procède au versement des divers appels de fonds. Elle correspond au paiement d'une fraction du montant de la vente en fonction de l'avancement des travaux.
À la fin de la construction, la vente est conclue par la livraison de la résidence neuve dont les paramètres correspondent aux conditions définies par l'acte authentique.
Acheter en VEFA : est-ce sans risque ?
Pour le futur propriétaire, l'achat en VEFA peut comporter certains risques. Arrêt des travaux ou faillite du promoteur, voyons les principaux facteurs qui peuvent faire de la vente en l'état de futur achèvement, un placement risqué.
Prix d'acquisition plus élevé
Avec la VEFA, le prix au m² est en général plus élevé que dans l'ancien. De plus, le coût du bien qui est mentionné dans le contrat de réservation n'est qu'une prévision. Il est susceptible d'augmenter lors de la signature du contrat définitif.
Les modalités d'augmentation du prix de vente sont également bien encadrées par la loi. La majoration ne peut excéder 5% de la valeur prévisionnelle.
En revanche, le bénéficiaire peut renoncer à un achat sur plan quand le prix définitif augmente au-delà de la marge autorisée par la loi. L'acheteur a ainsi le droit d'exercer un délai de rétractation.
Un achat en VEFA reste cependant toujours rentabilisé sur le long terme grâce aux nombreux avantages inhérents à ce type d'opération immobilière :
- Logement respectueux des dernières normes environnementales (telle que la RE 2020),
- Économies d'énergie conséquentes,
- Exonération de taxe foncière pendant 2 ans,
- Frais de notaire réduits (de 2 à 3% contre 7 à 8% dans l'ancien).
Risques de malfaçons
La livraison d'un appartement VEFA peut parfois s'accompagner d'imprévus sous forme de vices apparents ou défauts de conformité.
Pour pallier ce risque, de nombreuses garanties sont prévus par la loi pour protéger l'acheteur. La garantie décennale, par exemple, couvre les défaillances de gros œuvre portant atteinte à la solidité du bâtiment pour une durée de 10 ans.
En complément, certaines assurances telle que l'assurance dommages-ouvrage vient sécuriser l'opération.
Retard de livraison
Dans le contrat de vente définitif, le délai de livraison n'est pas très précis. Il est exprimé en trimestre et n'est qu'une prévision. En plus, il existe de nombreuses causes de suspension de délai règlementées dont les promoteurs profitent pour repousser la livraison à plusieurs reprises.
Il y a heureusement des dispositions légales qui permettent aussi de réparer les préjudices en cas d'abus de la part du vendeur. Dans ce cas, des pénalités peuvent s'appliquer.
Malgré le risque de retard, les logements achetés en VEFA sont tout de même directement habitables après la remise des clés.
Faillite du promoteur
C'est une situation extrêmement rare, mais il est possible qu'un promoteur fasse faillite et soit dans l'incapacité d'achever les travaux de construction. Même quand cela arrive, l'acheteur est protégé par les garanties financières (garantie d'achèvement et la garantie de remboursement).
En cas de défaillance du promoteur, ces couvertures apportent l'assurance à l'acheteur que les travaux seront bien terminés.
Dans le cas contraire, il sera remboursé des sommes qu'il a déjà versées. Pour éviter d'être lésé durant un processus d'acquisition immobilière en VEFA, il est primordial de bien choisir son promoteur et de vérifier toutes les garanties indispensables.
Cela peut se révéler être une tâche difficile pour un particulier. C'est pour cette raison que Mon Marché Immobilier ne sélectionne que les vendeurs les plus fiables pour vous aider à réussir en toute quiétude votre projet immobilier.
