Investir dans l'immobilier locatif

Les 10 étapes d'un investissement Pinel réussi !

Le 05 Janv. 2022

Pinel

La loi Pinel est l'un des mécanismes de défiscalisation immobilière les plus répandus en France. Successeur de la loi de finances Duflot, elle permet de bénéficier sous certaines conditions, d'une diminution d'impôt après l'achat d'un logement neuf ou réhabilité.

Compte tenu de ses nombreux avantages fiscaux et financiers, de plus en plus d'investisseurs s'y intéressent.

Nous vous détaillons les 10 étapes à suivre pour réaliser un investissement locatif Pinel dans l'immobilier neuf. Retrouvez toutes les réponses à vos autres questions grâce à notre guide sur l'investissement Pinel !

 

Sommaire 

 

 

Examiner sa situation financière

 

Lorsqu'on souhaite investir avec le dispositif Pinel, il est nécessaire de faire le point sur sa situation financière et fiscale. En analysant son profil et ses objectifs à court ou long terme, le futur investisseur aura une idée de ce que le mécanisme Pinel peut lui apporter.

Pour ce qui concerne le volet financier, l'investisseur doit impérativement déterminer sa capacité d'emprunt. En effet, un investissement Pinel requiert généralement un prêt immobilier surtout lorsque les taux d'intérêt sont bas.

Or, les banques et les organismes de crédit exigent un apport personnel dont le montant est déterminé par la capacité d'emprunt de chaque investisseur.

Le premier atout de l'investissement en loi Pinel est la réduction d'impôt accordée aux investisseurs. Celle-ci peut atteindre le plafond des 6 000 euros par année. De ce fait, il revient à ceux qui désirent investir dans la pierre en exploitant ce dispositif d'évaluer leur situation fiscale.

Le futur investisseur doit d'abord calculer le montant de son impôt sur le revenu. Il doit ensuite déterminer l'évolution de celui-ci dans les prochaines années.

Il doit enfin chercher à savoir si son investissement vient compléter d'autres placements immobiliers ou financiers.

 

 

Trouver le logement compatible à la loi Pinel

 

Les biens immobiliers et les zones éligibles au dispositif Pinel

Pour investir dans le dispositif Pinel et profiter des réductions d'impôt qui s'y rattachent, il faut acquérir un logement neuf. Celui-ci doit être acquis dans le cadre d'un achat sur plan ou d'une vente en état futur d'achèvement (VEFA).

Le logement doit aussi bénéficier du label BBC 2005 ou RT 2020 (ou RE2020) qui a définitivement remplacé la Règlementation thermique 2012 (RT 2012).

Mis à part ces différents critères spécifiquement liés aux biens immobiliers pouvant faire l'objet d'un investissement Pinel, il existe une condition qui se rapporte à la situation géographique de ces biens. En effet, pour bénéficier de la réduction d'impôt, le futur investisseur doit acheter les logements situés dans les zones géographiques clairement définies dans la loi Pinel.

Il s'agit essentiellement de trois zones : la zone A bis, la zone A et la zone B.

Notez que depuis le 1er janvier 2018, les investissements réalisés en zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif (sauf certains cas bien précis). 

 

 

Les emplacements à privilégier pour un investissement Pinel rentable

Il ne suffit pas d'acheter un logement neuf dans l'une des zones éligibles à la loi Pinel pour espérer un bon retour sur investissement. En effet, il est conseillé de miser sur un bien immobilier situé dans un quartier à fort potentiel.

Ce dernier doit bénéficier de plusieurs commodités à proximité comme les écoles, les commerces et les établissements publics.

De plus, l'accessibilité aux transports en commun doit être pris en compte. Les logements neufs qui se trouvent dans de telles zones assurent une bonne rentabilité en complément des avantages fiscaux offerts par le dispositif Pinel.

 

 

 

comment investir en Pinel

 

 

Signer le contrat de réservation du logement Pinel

 

Après avoir évalué sa situation financière et trouvé un logement neuf dans une zone éligible, l'investisseur doit maintenant procéder à la signature du contrat de réservation. C'est ce dernier qui fixe les conditions de la vente du bien immobilier et engage le promoteur à réserver le logement à l'acquéreur.

Le contrat de réservation comporte une description claire et précise du logement. Le coût prévisionnel ainsi que la date de livraison du bien y sont également mentionnés.

À la signature du contrat, un premier paiement doit être effectué par l'acquéreur. Celui-ci prend la forme d'un dépôt de garantie représentant environ 5 % du prix de vente.

 

 

Obtenir un emprunt immobilier

 

Cette étape précède à la signature du contrat de vente définitif du logement. Il s'agira pour l'investisseur de solliciter un emprunt immobilier pour financer son projet. Il doit ainsi monter et déposer un dossier de demande de crédit auprès d'une ou de plusieurs banques.

Lorsque la demande est convaincante, l'institution de crédit adresse une offre de prêt à l'investisseur. Ce dernier dispose d'un délai de 30 jours maximum pour décliner ou accepter l'offre de la banque. 

 

 

Signer l'acte définitif de vente devant un notaire

 

Dès qu'il accepte l'offre de prêt, l'investisseur est tenu de la transmettre au notaire du promoteur en charge de la construction du logement. Celui-ci prépare ensuite le projet d'acte et l'adresse à l'acquéreur par courrier recommandé avec accusé de réception.

À partir de ce moment, l'investisseur transmet le projet d'acte à un notaire de son choix en vue de la signature d'une procuration essentielle à la régularisation de l'acte authentique. À son tour, le notaire procède à l'enregistrement (délai de 2 à 8 mois) du titre de propriété qu'il remet à l'acquéreur.

L'acte définitif matérialise officiellement l'achat immobilier dans le cadre d'un investissement Pinel. Il permet de passer à l'étape du lancement des appels de fonds, c'est-à-dire au règlement échelonné du logement neuf selon l'évolution du chantier.

À la signature de l'acte définitif de vente, l'investisseur doit s'acquitter des frais d'acquisition du logement ainsi que des honoraires du notaire. Ces frais sont estimés à 2 ou 3 % du prix de vente du logement.

 

 

Effectuer l'appel de fonds et la livraison du logement

 

Jusqu'ici, le règlement du prix du logement acquis par l'investisseur n'est pas encore effectif. Le promoteur envoie les demandes d'appels de fonds à l'acquéreur en fonction du niveau d'avancement des travaux de construction.

Dès qu'il reçoit les appels de fonds, l'investisseur doit transmettre une copie des documents à son conseiller bancaire. Ces documents servent à débloquer les fonds pour financer les dépenses liées à la construction du logement.

Concrètement, les appels de fonds se déclinent de la manière suivante :

  • 35 % du prix total du logement à l'achèvement des fondations,
  • 70 % à la mise hors d'eau,
  • 95 % à la fin des travaux de construction.

Le solde restant est réglé à la remise des clés du logement à l'acquéreur, sauf si ce dernier émet des réserves sur des défauts de conformité ou des malfaçons.

La remise des clés correspond à la livraison du logement construit. Définitivement achevé, ce dernier est connecté aux réseaux d'eau courante, de gaz et d'électricité. Il revient au promoteur de communiquer la date exacte de livraison du bien à l'acquéreur par le moyen d'un courrier.

 

 

Louer le logement dans le cadre de l'investissement Pinel

 

La mise en location du logement acquis est l'une des conditions essentielles pour profiter des avantages qu'offre le dispositif Pinel. L'usage de la loi Pinel pour la location exige cependant le respect d'un certain nombre de critères :

  • Le logement doit être loué pendant 6, 9 ou 12 ans dans les mois qui suivent sa livraison,
  • Le logement doit servir de résidence principale à son locataire,
  • Le revenu fiscal du locataire doit respecter les plafonds de ressources fixés par la loi Pinel.

De plus, le montant du loyer ne doit pas excéder un plafond de loyers fixé par décret. La loi Pinel pour le locataire permet au bailleur de louer le bien à un parent, descendant ou ascendant.

 

 

Déclarer ses revenus

 

Les avantages fiscaux qui sont liés à un investissement Pinel ne sont pas octroyés de manière systématique. Encore faudrait-il que l'investisseur déclare la location de son logement à l'administration fiscale. Cela se fait lors de la déclaration de revenus.

Au cours de cette formalité administrative, il fournit le formulaire 2044 EB spécifiant les caractéristiques du bien et la durée de l'engagement, une copie du contrat de bail, une copie de l'avis d'imposition N-2 du locataire fourni par le gestionnaire…

S'il arrive que l'administration fiscale procède à un contrôle, le propriétaire bailleur doit toutefois fournir l'attestation originale de déclaration d'achèvement des travaux (DAT).

 

 

Renouveler l'investissement Pinel

 

À la fin de l'engagement de location indiqué à l'administration fiscale, le propriétaire peut proroger son investissement Pinel pour trois années supplémentaires.

L'engagement de location ne peut néanmoins pas dépasser 12 années. À chaque fois qu'il renouvelle son investissement, le bailleur bénéficie d'un avantage fiscal plus conséquent.

Pour une mise en location de 6 ans, une réduction d'impôt de 12 % est ainsi offerte. Pour un investissement sur 9 et 12 ans, l'investisseur a respectivement droit à 18 et 21 % de réduction fiscale.

 

 

Sortir de l'investissement Pinel

 

Lorsque l'engagement de location arrive à expiration, le propriétaire est libre de disposer du logement comme il l'entend. Il peut d'abord décider de poursuivre la location ou de revendre le bien immobilier à une tierce personne. L'autre possibilité est de reprendre le logement pour y vivre et en faire sa résidence principale.

En définitive, la loi Pinel est un dispositif d'investissement immobilier qui revêt une multitude de spécificités. Les personnes qui souhaitent utiliser ce mécanisme pour investir doivent savoir qu'il est primordial de respecter un ensemble d'étapes. En suivant tout ce processus, il sera alors possible d'obtenir les réductions d'impôts souhaités. 

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