Investir dans l'immobilier locatif

Comment choisir l'appartement sur lequel investir ?

Le 13 Sept. 2021

investissement immobilier

L'immobilier demeure un secteur lucratif malgré les perturbations de la crise sanitaire actuelle. De ce fait, réaliser un investissement locatif est une excellente idée pour diversifier votre portefeuille financier et vous constituer un patrimoine. Cependant, lorsque l'on est novice, on a souvent peur de faire les mauvais choix. Cela est tout à fait normal, car les conséquences peuvent être fâcheuses en cas d'improvisation. Alors, comment faire ? Sans plus tarder, voici les critères à considérer pour faire de votre investissement immobilier locatif, une véritable réussite.

 

La localisation de l'appartement

 

Le choix de l'emplacement est la clé de voûte de la réussite de tout investissement locatif. Il ne doit pas être pris à la légère. Toutes les précautions doivent être prises pour mettre toutes les chances de votre côté. N'oubliez pas qu'il est nécessaire de trouver des locataires pour assurer la rentabilité de votre investissement. Pour cette raison, il est conseillé d'imaginer que ce soit vous le locataire de votre bien immobilier neuf. Vous voudriez sans doute qu'il soit situé dans une ville ou un quartier dans lequel il fait bon vivre et qui est bien desservi par les transports en commun.

Si vous investissez dans un grand appartement de plusieurs pièces par exemple, votre potentiel locataire sera une famille. De ce fait, l'environnement de votre bien doit être propice à une vie de famille. La proximité des écoles, des collèges ou des crèches peut notamment être un critère décisif. De plus, si les écoles sont de qualité, vous pouvez même bénéficier de loyers plus attractifs. Si en revanche vous envisagez de louer pour des étudiants, la proximité d'universités ou d'écoles supérieures est l'idéal. À défaut, il est primordial que des transports communs relient le quartier de votre appartement au centre universitaire.

 

En général, assurez-vous toujours de choisir une bonne adresse pour votre bien immobilier. Pour peu que vos prix reflètent le marché immobilier local, vous n'aurez aucun mal à trouver des locataires dans les plus brefs délais. Il est d'ailleurs recommandé, dans la mesure du possible, de procéder à une visite du bien pour apprécier la qualité de l'emplacement. De plus, celle-ci est également indispensable pour revendre votre bien dans les conditions optimales. Préférez pour cela des villes dynamiques sur le plan économique ou le marché locatif est encore porteur. C'est notamment le cas des grandes agglomérations régionales, de l'Île-de-France, les zones frontalières et les villes universitaires.

Enfin, avant de porter votre choix sur une ville en particulier, inspectez à la loupe le marché immobilier local. Quel est l'état de l'offre et de la demande ? La demande locative y est-elle soutenue ? Quels sont le niveau et l'évolution des loyers qu'elle enregistre ? Quels sont les taux de logements vacants ? Autant de questions auxquelles il est important d'apporter des éléments de réponse pour éviter les faux pas.

 

Le type de logement et les prestations proposées

 

Pour activer la rentabilité de votre investissement locatif, l'emplacement est une condition nécessaire, mais insuffisante. Les caractéristiques du logement et les services proposés par le programme immobilier neuf sont tout aussi importants.

 

La taille du logement

La taille du logement peut influencer sa rentabilité. Généralement, un bien immobilier peu spacieux peut rapporter plus au mètre carré. Toutefois, avec ce type de logement, la fréquence de changement de locataires est souvent élevée. En conséquence, les travaux de remise en état seront plus réguliers.

En revanche, dans le cas des plus grandes surfaces, les changements de locataires sont beaucoup moins fréquents. Et pour cause, ce sont généralement des familles qui louent ce type de bien. Elles ont tendance à s'installer pour de plus grandes périodes, en particulier lorsque le cadre est favorable. De plus, elles sont habituellement regardantes sur l'entretien de leur appartement, ce qui réduit sensiblement vos frais d'entretien. Cependant, le choix de la taille de l'appartement doit refléter les attentes de vos locataires. Vous pouvez opter pour les deux ou trois pièces qui sont les logements les plus plébiscités par les investisseurs locatifs.

 

Un appartement aux normes thermiques en vigueur

Pour assurer la pérennité de votre investissement locatif, il est important que vous optiez pour un appartement qui répond aux dernières normes thermiques en vigueur comme la RT 2012. Celle-ci est d'ailleurs une obligation pour la construction d'un programme immobilier. Elle garantit des performances thermiques optimales pour votre logement. Cela est très important d'autant plus que d'ici 2028 tous les logements classés F et G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) seront interdits à la location. Six ans plus tard, soit en 2034, cette restriction s'étendra aux bâtiments de classe énergétique E. C'est pourquoi il est préférable d'opter dès le départ pour un appartement conforme aux réglementations thermiques.

 

Les services proposés par le bien immobilier

Les locataires ne sont plus simplement à la recherche d'un appartement à louer. Leurs exigences sont revues le plus souvent à la hausse. Certains éléments comme un jardin privatif qui donne vers l'extérieur, une terrasse ou un balcon peuvent ainsi être des critères intéressants à prendre en compte. La présence d'un garage ou d'un local à vélo est également incontournable pour assurer la sécurité des engins des clients qui en disposent. Soyez donc très attentif à ces éléments qui aideront à renforcer l'attrait de votre logement.

 

choix fiscalement avantageux

 

Des choix fiscalement avantageux

 

Dans le cadre de votre investissement locatif, vous devez définir si vous souhaitez louer votre appartement nu ou meublé. Quoi qu'il en soit, vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux non négligeables. Il convient alors de les connaître pour faciliter votre choix.

 

Location à nu

Lorsque vous choisissez cette option, vous pouvez par exemple profiter du dispositif de défiscalisation le plus populaire du moment : la loi Pinel. Il s'agit d'un dispositif très avantageux. Il vous permet en effet de bénéficier d'une réduction d'impôt moyennant un engagement locatif sur une période prédéfinie. Avec un appartement loué en Pinel, vous pouvez déduire 12, 18 ou 21% de son prix d'achat de votre impôt sur le revenu pour des engagements de 6, 9 et 12 ans respectivement. Les économies réalisables s'élèvent à 63 000 euros dans la limite d'investissement de 300 000 euros. Pour déterminer plus précisément les économies que vous pouvez réaliser, il est possible de  faire une simulation Pinel sur notre site.

Toutefois, afin de profiter des avantages fiscaux d'un investissement Pinel, vous devez respecter certaines conditions. Votre appartement devra être neuf, déjà construit ou en VEFA (vente sur plan), et loué au titre de résidence principale. Un plafonnement des loyers et des ressources des locataires sont également exigés dans le cadre de la loi Pinel location. Cela permet aux ménages à revenu limité de bénéficier de logements neufs à des tarifs abordables. Vous avez ainsi la certitude de réaliser un investissement locatif Pinel dans les meilleures conditions.

 

Location en meublé

En optant pour une location meublée, la durée du bail est d'un an renouvelable par reconduction tacite. Pour les étudiants, par contre, il est de neuf mois. Avant de bénéficier des avantages fiscaux de ce type de location, vous devez effectivement meubler votre appartement. Il ne s'agit toutefois pas d'y installer quelques chaises et une table. Il doit être immédiatement habitable.

En ce qui concerne les avantages, dans le cadre d'une location meublée, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vos loyers sont ainsi imposés dans la catégorie des BIC ou bénéfices industriels et commerciaux. Deux options s'offrent alors à vous : le régime forfaitaire et le régime réel. Avec le premier, votre imposition ne concerne que la moitié de vos revenus locatifs. En revanche, avec le régime réel, les charges et amortissements sont déduits de vos recettes. Vos revenus diminuent donc, ce qui permet d'abaisser votre reste à charge.

 

budget investissement locatif

 

Quel budget pour un investissement locatif ?

 

Le budget à prévoir pour l'acquisition de votre appartement dépend principalement de son emplacement, de sa superficie habitable et d'autres caractéristiques (nu ou meublé, neuf ou ancien). Bien évidemment, vos revenus locatifs seront le plus souvent à la hauteur de votre investissement. Rassurez-vous toutefois. Même avec un petit budget, il est tout à fait possible de vous procurer un bien locatif intéressant.

Vous pouvez obtenir de la banque, un crédit pour financer votre premier achat immobilier locatif. Les institutions bancaires sont en effet plus souples lorsque le bien acheté est destiné à la location. Dans ce cas, les loyers perçus permettent de rembourser partiellement le prêt souscrit. Les intérêts sont par exemple déductibles de vos revenus locatifs que vous louiez nu ou en meublé. Dans ces conditions, les montants déduits sont proportionnels à la taille de votre emprunt. D'un point de vue fiscal, il est donc plus avantageux de financer votre projet par un crédit immobilier.

 

De plus, parce que l'immobilier est un placement moins risqué et dégageant des rentes, vous pouvez bénéficier de l'effet de levier du crédit. Celui-ci vous permet de devenir propriétaire d'un bien qu'il vous serait très difficile d'acquérir par paiement comptant. Avec ce dispositif, vous pouvez acheter un appartement de 150 000 euros avec un apport de seulement 10%, soit 15 000 euros. Malgré cela, vous percevrez l'intégralité du loyer (hormis les intérêts) de votre investissement immobilier.

Si le rendement locatif de votre bien était de 5%, cet effet de levier vous permet de bénéficier d'un rendement financier théorique de 50 %. Choisir l'appartement dans lequel investir n'est donc pas une décision à prendre à la légère. Pour cette raison, il est crucial de considérer les critères suivants :

  • la localisation du bien immobilier,
  • les caractéristiques du logement neuf et les prestations proposées,
  • les options de défiscalisation disponibles,
  • le budget à prévoir.

Seul un choix judicieux vous permettra de réussir votre investissement locatif.

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