LMNP et TVA : récupération, déclaration, conditions en 2025

Vous envisagez de devenir loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou vous l'êtes déjà et vous vous interrogez sur la fiscalité liée à la TVA ?

👉 Dans cet article, nous vous expliquons clairement les conditions d'exonération et vous proposons des exemples concrets pour comprendre le mécanisme de TVA applicable à votre investissement immobilier.

TABLE DES MATIÈRES

🔎 Location meublée : retour sur le principe d'exonération de TVA

En principe, les revenus issus d'une location meublée (LMNP) à usage d'habitation bénéficient d'une exonération de TVA de plein droit. Cette disposition fiscale s'applique quelle que soit la durée de location - occasionnelle, permanente ou saisonnière - et sans considération du montant des loyers perçus.

Un propriétaire peut néanmoins opter volontairement pour l'assujettissement à la TVA (c'est-à-dire facturer la TVA à ses clients) via le formulaire P0i, notamment pour récupérer la taxe sur ses frais d'entretien, charges de copropriété ou intérêts d'emprunt.

Cette option s'avère particulièrement pertinente pour les biens acquis en état futur d'achèvement (VEFA), permettant la récupération de la TVA sur le décompte du notaire et les droits de mutation.

📌 Les conditions d'exonération de la TVA en 2025

Pour conserver le bénéfice de l'exonération de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), les services fournis en complément de la location meublée doivent rester accessoires et se distinguer clairement des prestations hôtelières classiques.

L'exonération est donc effective si les prestations annexes proposées concernent :

• Un nettoyage uniquement réalisé lors des changements de locataires,

• Une réception limitée à la simple remise des clés et état des lieux,

• Une fourniture de linge ponctuelle, sans renouvellement pendant le séjour.

La gestion locative peut être déléguée à un prestataire externe qui facture directement ces services aux occupants. Dans ce cas, le propriétaire conserve son exonération puisqu'il n'est pas responsable des prestations vis-à-vis des locataires.

Cette souplesse permet aux investisseurs de proposer des services de qualité tout en préservant l'avantage fiscal lié à leur statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).

❌ Quand perdez-vous l'exonération de TVA en LMNP ?

L'administration fiscale considère votre activité LMNP comme assujettie à la TVA dès lors que vous proposez trois des quatre services suivants dans des conditions similaires aux établissements d'hébergement (hôtels) :

1. Le petit-déjeuner, 

2. Un nettoyage régulier des locaux, 

3. La fourniture de linge de maison,

4. La réception de la clientèle.

Si tel est le cas, vous êtes alors perçu non plus comme faisant du louage de choses, mais du louage de services.

Important : la simple mise à disposition de ces prestations suffit pour perdre votre exonération de TVA, même si vos locataires ne les utilisent pas. Par exemple, proposer un service de petit-déjeuner en option, un ménage hebdomadaire et une conciergerie pour l'accueil vous place automatiquement dans le champ d'application de la TVA.

👉 Cette règle s'applique particulièrement aux propriétaires de biens situés dans des villages de vacances ou des résidences avec services, où ces prestations sont couramment proposées pour l'année précédente et l'exercice en cours.

✅ Obtenir la franchise en base de TVA : quel plafond de recettes respecter ?

La franchise de TVA (ou franchise en base) permet aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) qui le désirent d'être exemptés de TVA, mais en contrepartie, il leur est impossible de récupérer la TVA déductible.

Les recettes issues de votre activité LMNP déterminent votre éligibilité à la franchise en base de TVA en 2025 (article 293 B du CGI). Deux seuils distincts s'appliquent selon la nature de votre location :

1. Pour la para-hôtellerie (résidences services + Airbnb) : un plafond de 85 800 euros de recettes annuelles, pouvant aller jusqu'à 94 300 euros si vos revenus N-2 restaient sous le premier seuil.
   

2. Pour la location meublée classique : une limite fixée à 34 400 euros, extensible à 36 500 euros sous les mêmes conditions.

Le dépassement de ces seuils au 1er mai de l'année en cours entraîne la perte immédiate de la franchise, sauf exceptions prévues pour les dépassements temporaires.

Une option volontaire pour le paiement de la TVA reste possible à tout moment par simple courrier au service des impôts. Elle devient alors effective le premier jour du mois durant lequel elle est déclarée.

💪 Récupération de TVA en LMNP : comment s'y prendre ?

En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) assujetti à la TVA, vous devez facturer la TVA à vos locataires et la reverser à l’administration fiscale.

En contrepartie, vous bénéficiez d’un avantage clé : la possibilité de récupérer la TVA payée sur vos dépenses liées à l’activité de location meublée. Cela concerne aussi bien les frais courants que l’acquisition du logement.

✅ Exemples de charges avec TVA récupérable :

• Travaux de rénovation ou d’aménagement du logement,

• Entretien courant et réparations,

• Charges de copropriété (la TVA apparaît souvent sur les régularisations annuelles),

• Honoraires de votre expert-comptable,

• Cotisation à un organisme de gestion agréé (OGA),

• Frais de notaire soumis à TVA lors de l’achat d’un bien neuf.

❌ Charges non éligibles à la récupération de TVA :

• Droits de mutation (frais de notaire classiques sur l’ancien),

• Intérêts d’emprunt, frais de dossier bancaire, assurance de prêt,

• Assurance habitation,

• Taxe foncière,

• Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

👉 En pratique, la TVA LMNP vous permet donc d’alléger fortement le coût de votre investissement, à condition de respecter les règles d’assujettissement (résidence de services, prestations para-hôtelières, bail commercial, etc.).

📄 Réaliser la déclaration de TVA

La déclaration du montant de TVA collectée s'effectue auprès du service des impôts. Rendez-vous dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Connectez-vous à votre compte pour accéder au service de télé-déclaration.

Sous le régime simplifié d'imposition, votre déclaration annuelle CA12 (formulaire n°3517-S) est à transmettre au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai (N+1).

Durant l'année, deux acomptes provisionnels sont à verser via le formulaire n°3514 :

• Un premier versement de 55 % en juillet dû au titre de l'exercice précédent,

• Un second versement de 40 % en décembre.

Ces montants peuvent être modulés si votre activité évolue significativement.

Attention : le non-respect de ces échéances peut entraîner des pénalités de retard de 10 % du montant dû.

👉 Compte tenu de la complexité des règles fiscales en matière de TVA, n'hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable. Son aide vous permettra d'optimiser votre situation fiscale et d'éviter les erreurs coûteuses.

Chez Mon Marché Immobilier, nous pouvons vous orienter vers des professionnels habitués aux spécificités du LMNP.

📝 Exemple concret : calcul de la TVA récupérable en LMNP

En LMNP, la récupération de TVA repose sur un principe simple : la différence entre la TVA payée lors de l'acquisition (TVA déductible) et la TVA collectée sur les loyers (TVA collectée). Pour un investissement immobilier neuf, cette opération peut représenter un avantage financier considérable.

• La formule de calcul est la suivante : TVA récupérable = TVA payée - TVA collectée

Prenons l'exemple d'un investissement dans un appartement neuf en résidence étudiante :

Dans cet exemple, l'investisseur récupère 36 880 € de TVA (soit 37 600 € - 720 €) après déduction de la TVA collectée sur les loyers. Cette somme est généralement remboursée par l'administration fiscale dans un délai de 3 à 6 mois après la demande.

Attention toutefois : pour bénéficier de ce dispositif, votre logement doit être situé dans une résidence de services avec exploitation commerciale, et vous devez vous immatriculer au greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro SIRET.

💸 TVA à la revente d'un bien LMNP : quelles obligations ?

Lorsque vous revendez un bien immobilier en LMNP pour lequel vous avez récupéré la TVA, un principe essentiel s'applique : la règle des 20 ans. Cette période correspond à l'engagement de conservation que vous avez pris auprès de l'administration fiscale.

Si vous décidez de vendre votre bien avant l'échéance des 20 ans, vous devrez rembourser une partie de la TVA initialement récupérée, calculée au prorata temporis. Concrètement, pour chaque année de détention manquante, vous devrez reverser 1/20ème du montant de TVA que vous aviez récupéré à l'achat.

• Par exemple, si vous avez récupéré 30 000 € de TVA et revendez après 10 ans, vous devrez restituer 15 000 € au Trésor Public (10 années restantes × 1/20ème par an).

Une solution existe cependant : la cession entre deux investisseurs LMNP assujettis à la TVA peut vous éviter ce remboursement, à condition que l'acheteur s'engage à poursuivre vos obligations fiscales jusqu'à la fin de la période initiale.

N'hésitez pas à consulter un expert fiscal avant toute décision de revente - quelques conseils avisés peuvent vous faire économiser plusieurs milliers d'euros !

📈 Les taux de TVA applicables en location meublée ?

Les taux de TVA varient selon la nature de votre activité de location meublée.

Si vous êtes assujetti à la TVA en tant que propriétaire-bailleur (c'est-à-dire que vous proposez au moins 3 des prestations para-hôtelières évoquées ci-dessus, en plus de la mise à disposition du bien meublé), le taux intermédiaire de 10 % s'applique sur vos loyers.

Un taux réduit de 5,5 % est prévu pour les locations en maison de retraite, les centres de réadaptation professionnelle et les établissements à vocation sociale. Cette disposition avantageuse concerne également les hébergements pour jeunes travailleurs.

Les résidences de tourisme et autres locations avec services restent soumises au taux standard de 20 % pour les prestations annexes comme le spa, la restauration ou les activités de loisirs.

❓ Questions fréquentes

Le statut LMNP est-il soumis à la TVA ?

Par principe, la location meublée non professionnelle est exonérée de TVA. Toutefois, si vous proposez au moins trois services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, réception), votre activité devient assujettie à la TVA et nécessite un numéro de TVA.

Quel est le régime de TVA applicable au LMNP ?

Deux options s'offrent à vous : la franchise en base de TVA (applicable jusqu'à 32 900 € de recettes annuelles en 2025) ou le régime réel simplifié. Ce dernier permet de récupérer la TVA sur l'achat du bien et les charges, mais implique de facturer la TVA sur vos loyers.

Comment payer la TVA en LMNP ?

En régime réel, vous devez collecter la TVA (10 % pour l'hébergement) sur vos loyers et la reverser au service des impôts via des déclarations périodiques. Pour les résidences de services, le gestionnaire prélève généralement la TVA directement sur les loyers versés avant reversement.

Comment déclarer la TVA en LMNP ?

La déclaration s'effectue via le formulaire CA3 (mensuel ou trimestriel) ou CA12 (annuel) selon votre volume d'activité. Ces documents sont à transmettre au service des impôts des entreprises dont vous dépendez, accompagnés du règlement correspondant.

Comment récupérer la TVA en LMNP ?

Pour récupérer la TVA sur l'achat d'un bien neuf (environ 16 % du prix), vous devez opter pour le régime réel, proposer des prestations para-hôtelières et facturer la TVA sur vos loyers. La demande s'effectue via le formulaire 3519 auprès de l'administration fiscale.

Comment un LMNP peut-il financer la TVA ?

Le financement de la TVA peut s'intégrer au prêt immobilier initial, constituant une avance de trésorerie remboursée par l'administration fiscale. Certaines banques proposent des « prêts relais TVA » spécifiques, permettant de couvrir ce montant en attendant son remboursement.