Jeanbrun : un nouveau dispositif qui va faire mouche en 2026 !

Depuis plusieurs années maintenant, l’investissement locatif traverse une période de profond déséquilibre. La baisse des mises en chantier, le retrait des investisseurs particuliers après la fin du Pinel et une demande locative toujours plus soutenue ont durablement tendu le marché du logement.

Dans de nombreuses zones, l’offre locative privée ne suffit plus, tandis que le cadre économique et réglementaire freine les bailleurs.

C’est dans ce contexte que le gouvernement a introduit, via le Budget 2026, un nouveau mécanisme de soutien à l’investissement locatif : le dispositif Jeanbrun, porté par Vincent Jeanbrun, ministre chargé du Logement.

Officiellement intitulé « Relance logement », ce nouveau cadre instaure un statut du bailleur privé, avec pour objectif de redonner lisibilité et attractivité à l’investissement immobilier en France.

Fonctionnement, avantages fiscaux, conditions d'accès... suivez le guide !

TABLE DES MATIÈRES

⚙️ Définition et fonctionnement du dispositif Jeanbrun

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun, intitulé « Relance logement », est un nouveau cadre d’intervention publique destiné à soutenir l’investissement locatif privé à partir de 2026. Il ne s’agit pas d’un simple dispositif fiscal comparable aux mécanismes antérieurs comme le Pinel, mais d’une approche plus globale visant à revaloriser le rôle économique du bailleur privé dans la production de logements.

Contrairement aux dispositifs centrés exclusivement sur une réduction d’impôts, Jeanbrun s’inscrit dans une logique de rééquilibrage du modèle locatif, en tenant compte des contraintes économiques, réglementaires et financières auxquelles sont confrontés les investisseurs.

Les objectifs poursuivis par le dispositif

Le dispositif Jeanbrun répond à plusieurs objectifs structurants :

• 🔄 Restaurer la confiance des investisseurs particuliers dans le logement locatif

• 🏘️ Soutenir la production de logements, notamment dans les zones géographiques tendues

• 📘 Améliorer la lisibilité du cadre fiscal et juridique applicable aux bailleurs

• ⏳ Stabiliser l’offre locative sur le moyen et le long terme

Ces objectifs traduisent une volonté de sortir d’une logique de mesures temporaires pour aller vers un cadre plus durable.

À qui s’adresse-t-il ?

Le dispositif Jeanbrun s’adresse principalement aux investisseurs privés, actuels ou futurs, souhaitant acquérir un bien destiné à la location.

Il concerne en priorité les projets immobiliers situés dans des zones où la tension locative est avérée, et vise à encourager les investissements à vocation locative pérenne, plutôt que des stratégies de court terme.

🔎 Que contient le nouveau dispositif Jeanbrun ?

Un mécanisme d’amortissement fiscal inédit pour les bailleurs privés

Le dispositif Jeanbrun repose sur l’introduction d’un mécanisme d’amortissement fiscal du bien immobilier, applicable aux revenus fonciers, qui s’inscrit pleinement dans la construction d’un statut du bailleur privé plus lisible et plus sécurisé.

Concrètement, l'investisseur pourra déduire chaque année une partie de la valeur du logement de ses loyers imposables, réduisant ainsi durablement la base soumise à l’impôt sur le revenu (IR).

Cet amortissement s’inscrit dans une logique patrimoniale et non dans une simple réduction d’impôt ponctuelle. Il vise à offrir une meilleure visibilité fiscale aux investisseurs et à sécuriser les projets locatifs sur le long terme.

Le montant total amorti ne peut toutefois pas excéder la valeur du bien, augmentée le cas échéant du montant des travaux réalisés.

Des taux différenciés selon le type de bien

Le dispositif prévoit plusieurs niveaux d’amortissement, en fonction de la nature du bien et du type de location pratiqué, afin de cibler les zones géographiques et segments les plus tendus du marché.

Une intégration renforcée du déficit foncier

Le dispositif Jeanbrun combine le mécanisme d’amortissement avec les règles existantes du déficit foncier, ce qui constitue l’un de ses principaux avantages.

En cas de charges ou de travaux supérieurs aux loyers perçus, l’investisseur pourra imputer (c'est-à-dire reporter) le déficit généré sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L'intérêt ? Réduire la base taxable à l’IR.

✅ Conditions d’accès au dispositif Jeanbrun

Engagement locatif et usage du logement

Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, l’investisseur doit s’inscrire dans une logique de location durable. Le logement doit être mis en location pour une durée minimale de 9 ans, sans possibilité de sortie anticipée, sans remise en cause de l’avantage fiscal.

Il doit également être occupé à titre de résidence principale par le locataire (soit 8 mois minimum par an), excluant de fait toute location meublée touristique ou usage secondaire.

L’investisseur s’engage en outre à respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires, déterminés selon la catégorie de logement choisie : intermédiaire, social ou très social.

Nature des biens éligibles à compter du 1er janvier 2026

Le dispositif Jeanbrun est réservé aux opérations immobilières contribuant directement à l’offre locative, neuve ou rénovée.

Sont ainsi éligibles les biens qui, à compter du 1er janvier 2026 :

• 🏗️ Sont acquis neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA)

• 📝 Font l’objet d’une demande de permis de construire déposée à partir de cette date

• 🔧 Concernent des logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation lourde, représentant au minimum 30 % du coût total de l’opération immobilière

À noter que, contrairement à l’ancien dispositif Pinel, aucun zonage géographique n’est requis. Le dispositif Jeanbrun est applicable sur l’ensemble du territoire français, sous réserve du respect des plafonds de loyers.

Ciblage obligatoire du logement abordable

L’accès à l’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun est conditionné au ciblage exclusif du logement abordable.

Trois catégories de logements sont concernées :

1. Logements à loyer intermédiaire, destinés aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour le logement social mais insuffisants pour accéder au parc privé

2. Logements sociaux, développés par des organismes agréés (HLM, SEM) pour des ménages aux revenus modestes

3. Logements très sociaux, financés notamment via le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI)

Les plafonds de loyers applicables sont alignés sur le référentiel Loc’Avantages, qui définit trois niveaux de décote par rapport au marché :

• Loc1 : loyer inférieur de 15 % au marché

• Loc2 : loyer inférieur de 30 % au marché

• Loc3 : loyer inférieur de 45 % au marché

Ces niveaux impliquent le respect de plafonds de loyers par mètre carré, variables selon les zones géographiques (Abis, A, B1, B2, C), même si le dispositif est ouvert à l’ensemble du territoire :

🔑 Quid de la location à un ascendant ou descendant ?

La location du logement à un ascendant ou à un descendant n’est pas autorisée dans le cadre du dispositif Jeanbrun. Comme pour les dispositifs de logement abordable auxquels il est adossé, l’objectif du législateur est de garantir que l’avantage fiscal bénéficie à une mise sur le marché locatif réelle, et non à un usage intrafamilial.

Concrètement, cela implique que :

• Le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal du bailleur

• La location à un parent ou à un enfant est exclue, même si un loyer est effectivement versé

• Le non-respect de cette règle entraîne la remise en cause de l’amortissement pratiqué

Cette restriction vise à préserver l’esprit du dispositif, centré sur le développement du logement locatif abordable.

📝 Exemple concret d'application de la loi Jeanbrun

Pour mieux comprendre l’intérêt du dispositif Jeanbrun pour le statut de bailleur privé, prenons un exemple simplifié, fondé sur un investissement dans un logement neuf à loyer intermédiaire.

Hypothèses de départ :

• Prix d’achat du bien : 250 000 €

• Part amortissable du bien (hors terrain) : 80 %, soit 200 000 €

• Taux d’amortissement applicable : 3,5 % par an

• Amortissement annuel : 7 000 €

• Engagement de location minimal : 9 ans

L’investisseur peut donc déduire 7 000 € par an de ses revenus fonciers, ce qui réduit directement sa base imposable à l’impôt sur le revenu.

Impact fiscal selon la tranche marginale d’imposition :

👉 Pour un investisseur imposé à 41 %, l’amortissement permet ainsi une économie d’impôts d’environ 25 800 € sur neuf ans, sans prise en compte d’éventuels travaux ou du déficit foncier.

Cet exemple illustre la logique du dispositif Jeanbrun : une réduction durable de la pression fiscale, étalée dans le temps, et directement liée à la détention et à la mise en location du bien.

💥 Quels impacts la loi aura-t-elle sur le marché locatif ?

La loi Jeanbrun vise avant tout à réactiver l’investissement locatif privé, fortement en recul ces dernières années. En redonnant de la visibilité et de la cohérence fiscale aux bailleurs, elle pourrait modifier plusieurs équilibres du marché.

Les principaux impacts attendus sont les suivants :

• 📈 Un retour progressif des investisseurs particuliers, notamment dans le logement neuf

• 🏘️ Une augmentation de l’offre locative, en particulier sur le segment du logement abordable

• 🏗️ Un soutien indirect à la construction neuve et à la rénovation du parc existant

• ⚖️ Une meilleure adéquation entre les loyers pratiqués et les capacités financières des ménages

Toutefois, l’efficacité réelle du dispositif dépendra de sa stabilité dans le temps, de la clarté de ses décrets d’application par le gouvernement et de sa capacité à restaurer durablement la confiance des investisseurs.

❓ Questions fréquentes - Dispositif Jeanbrun

Qui est Vincent Jeanbrun ?

Vincent Jeanbrun est un responsable politique français, nommé ministre chargé du Logement, à l’origine du dispositif Jeanbrun intégré au projet de loi de finances pour 2026. Il porte une réforme visant à relancer l’investissement locatif privé dans un contexte de forte tension sur le marché du logement.

Quand le dispositif Jeanbrun entre-t-il en vigueur ?

L'entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun est prévue pour le mois de février 2026, sous réserve de l’adoption définitive de la loi de finances et de la publication des textes d’application nécessaires à sa mise en œuvre.

Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il la loi Pinel ?

Oui, le dispositif s’inscrit dans la continuité de la fin du dispositif Pinel. Il ne repose plus sur une réduction d’impôts directe, mais sur un mécanisme d’amortissement fiscal destiné à offrir une approche plus patrimoniale et durable de l’investissement locatif.

Est-il réservé au logement neuf ?

Non, le dispositif Jeanbrun s’applique à la fois aux logements neufs et aux logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation lourde, sous réserve du respect des conditions prévues, notamment en matière de montant des travaux et de performance énergétique.

La loi Jeanbrun est-elle soumise à un zonage géographique ?

Non, contrairement au dispositif Pinel, le dispositif Jeanbrun n’est pas conditionné à un zonage fondé sur la tension locative. Il est applicable sur l’ensemble du territoire, dès lors que les plafonds de loyers et les conditions de logement abordable sont respectés.