Après plusieurs mois de débats parlementaires autour du vote du Budget 2026 et face à la crise du logement, le cadre fiscal du bailleur privé a franchi une nouvelle étape décisive. Le dispositif initialement envisagé a été remanié et consolidé à la mi-janvier, à travers un amendement porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, désormais identifié comme le dispositif Jeanbrun.

Ce texte de loi pose les bases d’un nouveau levier fiscal pour l’investissement locatif, en particulier dans l’immobilier neuf et l’ancien à rénover. Il introduit une logique d’amortissement annuelle, modulée selon la typologie des logements, avec une attention particulière portée aux logements intermédiaires, sociaux et très sociaux.

L’objectif est double pour le gouvernement : redonner de la visibilité aux investisseurs particuliers tout en orientant l’offre vers des logements plus abordables et plus performants sur le plan énergétique.

👉 Dans ce guide complet, nous vous aidons à décrypter le statut fiscal du bailleur privé, ses avantages, ses conditions d’accès et les évolutions attendues en 2026.

TABLE DES MATIÈRES

🏠 Définition : qu’est-ce qu'un bailleur privé ?

Un bailleur privé est une personne physique qui met en location un ou plusieurs logements en dehors de tout statut professionnel (banques, compagnies d'assurance, grands fonds d'investissement), dans un cadre patrimonial classique.

Il s’agit d’un propriétaire particulier qui loue un bien à titre de résidence principale (8 mois par an minimum), sans mission de service public ni financement relevant du logement social.

Le nouveau statut du bailleur privé, adopté dans le contexte du projet de loi de finances 2026, bénéficie d’un encadrement fiscal spécifique destiné à simplifier l’imposition des loyers et à sécuriser l’investissement locatif.

Ce cadre vise également à favoriser la mise sur le marché de logements durables et abordables, en priorité dans les zones tendues, où la tension locative est la plus élevée.

📉 Le bailleur privé, un statut laissé en berne jusqu'à présent

Pendant plusieurs années, le bailleur privé a évolué dans un environnement peu incitatif, marqué par une baisse continue de l’attractivité de l’investissement locatif : fin du Pinel, taux élevés et normes énergétiques toujours plus exigentes.

Un rapport parlementaire publié le 30 juin 2025 a mis en évidence plusieurs freins structurels expliquant le désengagement progressif des particuliers.

Les principaux constats dressés sont les suivants :

  • 📉 Une rentabilité nette en recul, après prise en compte de l’impôt, des charges et des travaux d'entretien

  • 🧾 Une fiscalité complexe et instable, dissuasive pour les investisseurs non professionnels

  • ♻️ L’absence d’un signal fiscal fort et durable pour accélérer la rénovation énergétique du parc locatif

Ce diagnostic met en lumière un besoin clair : restaurer la confiance des propriétaires-bailleurs privés à travers un environnement fiscal plus lisible, plus stable et mieux aligné avec les enjeux économiques et environnementaux actuels.

✅ Les avantages fiscaux du futur statut de bailleur privé

Une logique d’amortissement repensée

Pour répondre à la complexité fiscale qui a longtemps freiné l’investissement locatif, le nouveau statut de bailleur privé intègre désormais un mécanisme d’amortissement comptable clairement encadré. Ce levier, jusqu’ici réservé au régime LMNP, devient un pilier central de la fiscalité applicable aux bailleurs privés.

Afin de mieux refléter la réalité économique des biens mis en location, l’amortissement est désormais modulé en fonction :

Intermédiaire

Social

Très social

Taux d’amortissement – Construction neuve

3,5 %

4,5 %

5,5 %

Taux d’amortissement – Logement ancien avec ≥ 30 % de travaux

3,0 %

3,5 %

4,0 %

Plafond annuel d’amortissement

8 000 €

10 000 €

12 000 €

Plafond de loyer applicable

Loyer intermédiaire (référence Pinel / LLI)

Loc’Avantages – Loc 2

Loc’Avantages – Loc 3

Cette approche vise à reconnaître la dépréciation réelle des logements sur le long terme, à lisser l’imposition des loyers et à éviter une pression fiscale excessive dès les premières années de détention.

Cette mesure répond directement à une critique majeure des investisseurs : être imposés sur des revenus théoriques, sans prise en compte suffisante de l’usure du bien et du cycle immobilier.

Des loyers imposés dans la catégorie des revenus fonciers

Dans le cadre du futur statut de bailleur privé, les loyers perçus seraient rattachés à la catégorie des revenus fonciers, et non à un régime assimilé à une activité commerciale.

Les propriétaires bailleurs concernés devraient ainsi déclarer leurs revenus locatifs via une déclaration dédiée (2044-EB), permettant d’intégrer l’ensemble des mécanismes fiscaux propres à ce statut.

Ce rattachement vise à clarifier le traitement fiscal des loyers, tout en ouvrant l’accès aux nouveaux leviers prévus par la réforme, notamment en matière d’amortissement et de charges déductibles.

Il s’inscrit dans une logique de simplification et de cohérence avec la détention patrimoniale d’un bien immobilier.

Une nouvelle réduction d'impôt

Le principal levier fiscal du nouveau statut de bailleur privé repose sur l’introduction de l’amortissement dans le calcul de l’imposition des revenus fonciers.

Concrètement, ce mécanisme consiste à étaler dans le temps la valeur du bien immobilier, en constatant chaque année une charge correspondant à sa perte d’usage économique.

Cet amortissement vient réduire la base imposable des loyers, générant une économie d’impôt significative, dont l’impact varie selon la tranche marginale d’imposition (TMI) du foyer. Les contribuables les plus fortement imposés sont naturellement ceux qui tireront le meilleur parti de ce dispositif, avec un gain fiscal annuel potentiellement élevé.

À noter également que les revenus fonciers restent soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, sans être concernés par la revalorisation récente de la CSG, ce qui renforce encore l’intérêt du mécanisme pour les bailleurs issus du marché privé.

⚖️ Bailleur privé VS bailleur professionnel : quelles différences ?

Le futur statut trace une frontière plus nette entre bailleur privé et bailleur professionnel, souvent source de confusion aujourd’hui.

Voici les principales différences :

Critère

Bailleur privé

Bailleur professionnel

Activité

Complémentaire

Principale

Objectif

Patrimonial

Entrepreneurial

Fiscalité

Simplifiée, incitative

Régime pro, plus contraignant

Obligations

Allégées

Étendues (sociales, comptables)

Le bailleur privé reste un particulier investisseur, non assimilé à un exploitant.

👉 Cette distinction est centrale pour rassurer les ménages qui souhaitent investir sans basculer dans une logique quasi-entrepreneuriale.

📝 Quelles seront les conditions et obligations à respecter ?

L’accès au futur statut de bailleur privé sera conditionné au respect de plusieurs obligations strictes, visant à garantir une mise en location effective, durable et socialement utile des logements concernés.

Les principales obligations prévues sont les suivantes :

  • 🏠 Mise en location du bien en tant que résidence principale, à l’exclusion de toute location meublée ou de courte durée

  • ⏳ Engagement de location sur une durée minimale, fixée à ce stade à 9 ans

  • 💶 Respect de plafonds de loyers, déterminés en référence aux dispositifs d’encadrement existants

  • ♻️ Conformité aux normes énergétiques en vigueur, avec une attention particulière portée à la performance des logements

  • 📄 Location nue exclusivement, sans possibilité d’opter pour un régime meublé

Ces obligations traduisent la volonté des pouvoirs publics de conditionner l’avantage fiscal à un engagement locatif réel, orienté vers des logements accessibles, durables et adaptés aux besoins des territoires sous tension.

Le non-respect des obligations peut entraîner la perte des avantages fiscaux perçus jusqu'à présent.

⚠️ Risques et limites du statut de bailleur privé

Aucun statut fiscal n’est sans contreparties. Les propriétaires bailleurs privés devront rester attentifs à plusieurs points :

  • Évolution des règles après 2026,

  • Articulation avec l’IFI et la plus-value,

  • Compatibilité avec une détention en SCI,

  • Impact en cas de revente anticipée.

👉 D’où l’intérêt d’un projet structuré, avec une vision patrimoniale globale, et non une approche opportuniste.

❓ Questions fréquentes - Statut du bailleur privé 2026

Qu’est-ce que le statut de bailleur privé ?

Le statut de bailleur privé est un nouveau cadre fiscal en cours de création destiné aux particuliers qui louent un bien immobilier, avec des règles simplifiées et incitatives.

Quel est le statut fiscal d’un bailleur privé ?

Il s’agit d’un statut distinct du LMNP et du LMP, fondé sur une fiscalité repensée autour de l’amortissement et de la durée de détention.

Quels sont les avantages du statut de bailleur privé pour les SCI ?

Une compatibilité limitée avec les SCI à l’IR est à l’étude, sous conditions strictes liées à l’exercice non professionnel de l’activité locative.

Comment se préparer aux changements de 2026 ?

Il convient d’anticiper dès maintenant le type de bien, le mode de détention et la stratégie patrimoniale afin d’intégrer sereinement le nouveau cadre fiscal.