Vous voulez acheter votre résidence principale mais votre budget bloque à cause des taux ou de l’apport ? Vous vous demandez si le prêt accession sociale peut vraiment financer votre projet immobilier neuf ?

Bonne nouvelle : le PAS est pensé pour ça !

👉 Ce guide complet vous dit qui peut en bénéficier en 2026, combien vous pouvez emprunter, comment monter votre dossier et comment l’utiliser intelligemment pour acheter dans le neuf.

C'est parti !

TABLE DES MATIÈRES

🔎 Qu'est-ce que le Prêt Accession Sociale (PAS) ?

Le Prêt Accession Sociale (PAS) est un prêt immobilier réglementé par les pouvoirs publics, destiné aux ménages aux revenus modestes ou intermédiaires souhaitant acheter ou construire leur résidence principale.

Il est distribué par des établissements bancaires ayant signé une convention avec l’État, avec des conditions encadrées : plafonds de revenus, frais limités, durée longue et possibilité de bénéficier de certaines aides associées.

Le PAS n’est pas une aide directe, mais un crédit immobilier aidé, souvent utilisé comme prêt principal, notamment dans l’immobilier neuf.

🏡 Les projets finançables avec un prêt accession sociale

Le PAS finance exclusivement un projet de résidence principale, occupée au plus tard un an après l’achat ou la fin des travaux.

Il peut financer :

  • L’achat d’un logement neuf,

  • La construction d’une maison individuelle,

  • L’achat d’un logement ancien avec travaux,

  • Le financement de travaux d'amélioration, de performances énergétiques (économies d'énergie), d'agrandissement ou d'aménagement pour une situation de handicap.

  • Certains frais annexes liés à l’opération.

Concrètement, le PAS peut couvrir :

  • Le prix d’achat du logement,

  • Les travaux éligibles (selon la nature et le montant).

👉 Dans le neuf, le PAS est particulièrement pertinent car il s’intègre facilement dans un montage financier sécurisé, souvent combiné à d’autres prêts aidés.

⚙️ Fonctionnement du PAS

En 2026, le PAS conserve sa logique :

  • Durée longue (jusqu’à 25 ou 30 ans selon les banques),

  • Taux plafonné, librement fixé par la banque dans un cadre réglementé,

  • Possibilité d’Aide Personnalisée au Logement (APL) selon la situation de l’emprunteur.

Le PAS peut financer jusqu’à 100 % du coût de l’opération immobilière : prix du terrain, coût des travaux, frais d'agence et d'assurance, taxes locales, taxes de construction, ce qui en fait un levier puissant pour les ménages avec peu ou pas d'apport personnel.

Toutefois, il ne prend pas en compte les frais de notaire, d'hypothèque et d'instruction du dossier de prêt.

📈 Quel est le taux du prêt accession sociale en 2026 ?

Il n’existe pas de taux unique pour le prêt accession sociale en 2026. Le taux est fixé par chaque banque, dans un cadre réglementé par les autorités.

Points clés à retenir :

  • Le taux du PAS est plafonné,

  • Il peut être fixe ou variable,

  • Il dépend du marché des taux, de la durée du prêt et du profil emprunteur,

  • Il est souvent proche des taux immobiliers classiques, parfois légèrement plus avantageux.

👉 Seule une simulation bancaire permet de connaître le taux exact applicable à votre projet.

👥 À qui s'adresse le prêt accession sociale ?

Le PAS s’adresse aux particuliers primo-accédants ou non, sous réserve de respecter des plafonds de ressources, calculés selon :

  • La composition du ménage,

  • La zone géographique du logement (zones A, A bis, B1, B2, C),

  • Le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2.

Ce prêt vise clairement les ménages qui ne peuvent pas accéder aux financements classiques dans de bonnes conditions.

📋 Conditions d'ouverture d'un PAS

Conditions liées au demandeur

Le demandeur doit respecter des plafonds de ressources réglementaires, révisés périodiquement par l’État. Les revenus pris en compte sont ceux figurant sur l’avis d’imposition.

Principales conditions :

  • Respecter les conditions de ressources par zone,

  • Acheter pour en faire son habitation principale,

  • Ne pas louer le bien (sauf exceptions encadrées),

  • Être résident fiscal français ou assimilé.

👉 Le PAS n’est pas réservé aux primo-accédants, mais il est massivement utilisé par eux.

Conditions liées au logement

Le logement financé doit répondre à des critères précis.

Il doit :

  • Être destiné à une occupation à titre de résidence principale,

  • respecter les normes en vigueur (neuf ou ancien avec travaux),

  • Être situé en France,

  • Ne pas être destiné à un usage locatif immédiat.

Dans le cadre d’un achat immobilier neuf, ces conditions sont généralement automatiquement remplies, ce qui simplifie fortement le dossier.

💰 Montant maximum du prêt accession accordé en 2026

Le montant maximum du PAS dépend :

  • Du coût total du projet immobilier,

  • Des revenus du ménage,

  • De la zone géographique,

  • De la politique de la banque prêteuse.

Le PAS peut financer jusqu’à 100 % de l'opération, ce qui le distingue de nombreux prêts immobiliers classiques. Aucun plafond de montant strict n’est fixé au niveau national : ce sont les seuils de ressources qui font foi.

🏦 Où faire sa demande de prêt accession sociale ?

Le PAS n’est pas distribué partout. Il faut passer par une banque ayant signé une convention avec l’État.

Voici la liste des banques qui octroient le prêt accession sociale (PAS) en 2026 :

  • BNP Paribas,

  • Banque Populaire,

  • CIC,

  • Caisse d'Épargne,

  • Crédit Agricole,

  • Hello Bank,

  • LCL,

  • Crédit Mutuel.

⚖️ Les avantages et inconvénients du PAS

✅ Avantages

  • Accession à la propriété avec des revenus modestes,

  • Financement possible sans fonds propres,

  • Frais de dossier encadrés,

  • Compatible avec d’autres prêts aidés,

  • Idéal pour un achat dans le neuf sécurisé.

⚠️ Inconvénients

  • Seuils de ressources stricts,

  • Offre bancaire plus limitée,

  • Moins de flexibilité que certains prêts libres,

  • Réservé à la résidence principale.

💸 Les autres prêts aidés par l'État

Voici la liste des autres prêts aidés :

  1. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro)

  2. L'éco-PTZ (éco-Prêt à Taux Zéro)

  3. Le PAL (Prêt Action Logement)

  4. Le PC (Prêt Conventionné)

  5. Le PSLA (Prêt Social Location-Accession)

  6. Le PEL (Prêt Épargne Logement)

  7. Le CEL (Compte Épargne Logement)

  8. Le BRS (Bail Réel Solidaire)

  9. Les aides territoriales.

❓ Questions fréquentes

Comment obtenir un prêt d'accession sociale en 2026 ?

Il faut vérifier son éligibilité aux plafonds de ressources, monter un dossier bancaire complet, passer par un établissement de crédit conventionné et justifier d’un projet de résidence principale conforme.

Quelle banque propose le prêt d'accession sociale ?

Seules les banques conventionnées par l’État peuvent proposer un PAS. Toutes ne le distribuent pas activement, d’où l’intérêt d’un accompagnement en amont.

Quels sont les avantages et inconvénients du PAS ?

Le PAS est un excellent levier d’accession quand on respecte les seuils, mais il demande un cadre strict. Il est particulièrement performant pour l'achat d'un logement neuf, où les critères sont déjà alignés.

Quelle mensualité pour un prêt de 400 000 euros sur 25 ans avec un PAS ?

La mensualité dépend du taux proposé par la banque au moment de la demande. À titre indicatif, sur 25 ans, une variation de taux de quelques dixièmes peut faire évoluer la mensualité de plusieurs centaines d’euros. Seule une simulation personnalisée permet un chiffre fiable.

Le prêt accession sociale finance-t-il les frais de notaire ?

Malheureusement, non. Le prêt accession sociale n'inclut pas les frais de notaire dans le montant total financé.

Peut-on faire un remboursement anticipé avec un prêt accession sociale ?

Oui ! Le remboursement anticipé du prêt est autorisé, partiel ou total. Des indemnités peuvent s’appliquer, selon la banque et le contrat.

Prêt accession sociale refusé : que faire ?

Un refus n’est pas définitif. Les causes sont souvent le dépassement des plafonds ou un projet non conforme. Il faut vérifier l’éligibilité, ajuster le dossier ou changer de banque.