Vous entendez parler du duo loi Censi‑Bouvard + LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel) et vous vous demandez s’il constitue une stratégie gagnante pour investir dans l’immobilier neuf ou en résidence de services ?

Vous n’êtes pas seul : de nombreux investisseurs espèrent combiner réduction d’impôt, récupération de TVA et revenus locatifs sécurisés. Le problème : le dispositif Censi-Bouvard a pris fin, et le statut LMNP a lui aussi évolué.

Dans cet article, sont détaillés : ce qu’il est encore possible de faire aujourd’hui, ce qui relevait du dispositif hier, et les leviers actuels pour maximiser un investissement locatif meublé.

TABLE DES MATIÈRES

📘 Zoom sur la loi Censi-Bouvard

Comment fonctionne le dispositif ?

La loi Censi-Bouvard permettait aux contribuables français d’investir dans des logements meublés situés dans des résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme) via le statut LMNP, avec pour contrepartie un engagement de location d’au moins 9 ans à un exploitant professionnel.

L’avantage principal : une réduction d’impôt égale à 11 % du prix hors taxes du bien (dans la limite de 300 000 € HT) répartie sur 9 ans, sans zonage ni plafond de loyers. La récupération de la TVA (20 %) était également possible si certaines conditions de prestation de services étaient respectées.

Avantages fiscaux

  • Réduction d’impôt de 11 % du prix HT du bien, sur 9 ans.

  • Montant d'investissement plafonné : 300 000 € HT par an.

  • Récupération possible de la TVA (20 %) si le logement est situé dans une résidence de services avec au moins 3 services (ex. ménage, réception, petit-déjeuner).

  • Aucun zonage, pas de plafond de loyer ou de ressources du locataire.

Conditions d’éligibilité

  • Acquisition d’un logement neuf, d'un logement en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ou ancien rénové < 15 ans, dans une résidence de services (étudiante, seniors, tourisme, etc.),

  • Engagement de location meublée au profit d’un exploitant professionnel pour une durée minimale de 9 ans.

  • Statut LMNP (non professionnel) au moment de l’acquisition.

  • L’investissement devait être réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022 pour bénéficier du dispositif.

🏠 Zoom sur le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Fonctionnement du régime LMNP

Le statut LMNP permet à un particulier de louer un logement meublé (avec mobilier suffisant) tout en entrant dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Deux régimes d’imposition sont possibles : micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % pour les locations meublées, sous un certain seuil) ou régime réel simplifié (déduction des charges et amortissement du bien).

Avantages fiscaux

  • Sous le régime réel : amortissement de l’immobilier (hors terrain) + amortissement des meubles + déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, frais de gestion) = souvent très forte réduction de l’imposition sur les revenus locatifs.

  • Sous le micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives (si location classique meublée, non résidence de services).

  • Pas de limite d’investissement comparable à Censi-Bouvard pour le régime réel (hors autres conditions).

  • Statut flexible : location courte ou longue durée, résidence de services, etc.

Conditions d’éligibilité pour 2025

  • Le logement doit être loué meublé, c’est-à-dire équipé conformément au décret du 31 juillet 2015.

  • Les recettes locatives doivent rester : inférieures à 23 000 € par an et inférieures à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal (pour rester LMNP non professionnel).

  • Être domicilié fiscalement en France.

⚖️ LMNP classique et Censi-Bouvard : quelles différences entre les deux ?

Critère

Censi-Bouvard + LMNP

LMNP classique

Période éligible

Investissements signés avant 31/12/2022

Toujours accessible (statut LMNP)

Avantage fiscal

Oui : 11 % HT, sur 9 ans

Non spécifique

Récupération TVA

Oui, sous conditions (résidence services avec 3+ services)

Possible selon le bien, mais pas liée à la réduction

Amortissement du bien

Restreint ou incompatible si on choisit la réduction d’impôt

Amortissement libre (régime réel)

Plafond investissement

300 000 € HT par an

Pas de plafond spécifique comparable

Durée d’engagement

Minimum 9 ans de location

Libre

Type de résidence

Résidences de services exclusivement

Tous types de meublés (classiques, résidences de services, etc.)

Conclusion : si un investissement a été réalisé avant fin 2022 en Censi-Bouvard, ce dispositif peut être intéressant mais ne peut plus être démarré aujourd’hui. Pour tout nouveau projet, le statut LMNP avec amortissement devient le cadre incontournable.

📈 Le cumul des deux dispositifs est-il possible ?

Oui, historiquement le statut LMNP et la loi Censi-Bouvard pouvaient se cumuler : un investisseur LMNP dans une résidence de services pouvait bénéficier de l'avantage fiscal Censi-Bouvard.

En revanche, ce cumul exigeait de renoncer à l’amortissement comptable du bien (régime réel) car on ne pouvait pas cumuler réduction d’impôt Censi-Bouvard et amortissement complet LMNP.

Aujourd’hui, comme le dispositif Censi-Bouvard n’est plus ouvert aux nouveaux investissements, le cumul n’est plus vraiment d’actualité pour un nouveau dossier.

🤔 Amortissement en Censi-Bouvard et LMNP : comment ça marche ?

  • Censi-Bouvard : en optant pour la réduction de 11 %, l’amortissement comptable était limité car l’avantage résidait dans la réduction d’impôt.

  • LMNP classique : en régime réel, l’amortissement est un levier majeur : la valeur du mobilier, des travaux et le bien lui-même (hors terrain) peuvent être amortis sur 20 à 40 ans, réduisant fortement la base imposable.

  • Lors de la revente d’un bien acquis sous Censi-Bouvard, une régularisation peut intervenir si la durée de location minimale (9 ans) ou la durée pour la récupération de la TVA (souvent 20 ans) n’est pas respectée.

🔑 Revente d'un investissement Censi-Bouvard

Quand revendre un bien Censi-Bouvard ?

Le propriétaire-bailleur peut revendre après les 9 années d’engagement de location sans perdre la réduction d’impôt, à condition que toutes les autres obligations soient respectées.

Pour la récupération de la TVA, il faut souvent respecter une période plus longue (20 ans) pour éviter la régularisation de la TVA récupérée.

Fiscalité à la revente

En cas de revente avant la fin des 9 ans, une reprise de la réduction d’impôt peut être exigée au prorata des années restantes.

Si la TVA a été récupérée, sa restitution ou régularisation peut être demandée si la durée minimale (souvent 20 ans) n’est pas atteinte ou si le bien ne reste pas en LMNP.

La plus-value immobilière s’applique comme pour tout bien locatif meublé, en tenant compte de l’amortissement déjà pratiqué s’il y en a eu.

Revente après l’avantage fiscal : que faire ?

  • Conserver le bien sous le régime LMNP pour continuer à amortir et optimiser la fiscalité.

  • Revendre et réinvestir dans un autre bien meublé relevant du LMNP.

  • Transformer l’exploitation (exemple : passage en location longue durée classique), mais vérifier les impacts fiscaux et conditions du bail avec l’exploitant.

❓ Questions fréquentes

Comment fonctionne la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard permettait aux particuliers d’investir dans des résidences de services (étudiantes, seniors, Ehpad…) tout en profitant d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d'acquisition HT du bien, étalée sur 9 ans, à condition de louer le logement meublé à un exploitant via un bail commercial.

Quand s’arrête le dispositif ?

Le dispositif Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022. Les investisseurs ayant acheté avant cette date conservent toutefois leurs avantages fiscaux pendant toute la période de l’engagement locatif (9 ans).

Que se passe-t-il après 9 ans pour un bien Censi-Bouvard acquis avant fin 2022 ?

Une fois les 9 ans de location respectés, la réduction d’impôt Censi-Bouvard reste acquise. La TVA récupérée reste définitivement acquise après 20 ans, sauf revente anticipée. À la fin de la période, le bien peut être conservé pour un usage personnel, revendu ou exploité sous le régime LMNP.

Différence entre LMNP classique et Censi-Bouvard ?

Le LMNP Censi-Bouvard offrait une réduction d’impôt mais limitait l’amortissement du bien. Le LMNP classique, toujours en vigueur, ne propose pas de réduction directe mais permet d’amortir la quasi-totalité du bien et des meubles, ce qui réduit fortement l’imposition sur les loyers.

LMNP ou Censi-Bouvard : que choisir ?

Aujourd’hui, la loi Censi-Bouvard n’est plus accessible aux nouveaux investisseurs depuis fin 2022. Le statut LMNP reste donc la seule option viable, plus souple et durable pour investir en meublé et optimiser la fiscalité.

LMNP : plutôt régime réel ou micro-BIC ?

Cela dépend fortement des charges, amortissements et recettes. Si vous avez des charges élevées et un bien bien amortissable, le régime réel est souvent plus avantageux. L’abattement micro-BIC peut suffire si vos charges sont faibles.

Quel dispositif après le Censi-Bouvard ?

Vous pouvez opter pour un LMNP classique (nouvelle acquisition) dans une résidence de services, mais sans réduction d’impôt spécifique Censi. L’amortissement ou la récupération de TVA (selon conditions) peuvent être les leviers à étudier, et la qualité de la résidence devient un élément central.