Vous vendez un bien meublé déclaré en LMNP ? Vous ne savez pas si la plus-value imposable sera élevée, exonérée, ou impactée par la nouvelle réforme fiscale ?

En cette fin d'année 2025, les règles changent, les abattements aussi… et une mauvaise interprétation peut coûter très cher.

Ici, on clarifie tout : calcul détaillé, exemples concrets, fiscalité LMNP VS LMP, effet des amortissements, nouvelle réforme, et stratégies pour réduire la note.

Objectif : vous permettre d’anticiper le montant exact de votre plus-value LMNP et d’optimiser votre stratégie de sortie.

TABLE DES MATIÈRES

💡 Rappel sur le fonctionnement de la plus-value LMNP en cas de revente

Avant d’aborder la réforme 2025, rappelons ce qu’est une plus-value immobilière. Elle correspond simplement au gain réalisé lors de la revente d’un bien, calculé en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat augmenté des frais et éventuels travaux éligibles.

En LMNP, cette plus-value relève du régime des particuliers, bien plus avantageux que celui des loueurs professionnels. Vous êtes imposé à :

  • 19 % d’impôt sur le revenu,

  • 17,2 % de prélèvements sociaux,
    soit 36,2 % au total… avant abattements.

Et c’est là l’atout majeur : plus vous gardez le bien, plus l’imposition diminue. Les abattements permettent une exonération totale d’impôt après 22 ans et une exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.

💡 Bonne nouvelle : cette mécanique ne change pas avec la réforme 2025. Seules les règles de calcul de la plus-value évoluent, pas les taux ni les abattements.

🎯 Réforme LMNP 2025 : quels sont les changements ?

Les amortissements réintégrés dans la plus-value

La loi de finances du 15 février 2025 met fin à l'avantage fiscal du modèle LMNP : les amortissements déduits pendant l’exploitation doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente.

C’est un tournant majeur, qui rapproche le LMNP du régime professionnel.

Ce que ça change concrètement :

  • Le prix d’acquisition fiscal est diminué du montant des amortissements pratiqués.

  • La plus-value immobilière imposable augmente mécaniquement.

  • La fiscalité LMNP se rapproche du fonctionnement des plus-values professionnelles du LMP.

  • La réforme s’applique à toutes les ventes à partir du 15 février 2025, même pour les investissements réalisés il y a 10 ans.

Une harmonisation assumée avec les règles appliquées aux LMP

Jusqu’ici, la location meublée LMNP profitait d’une zone grise : les amortissements réduisaient les revenus imposables au fil des années, mais n’étaient jamais repris à la revente. Le législateur corrige cette asymétrie pour créer un terrain plus homogène entre loueurs professionnels et non professionnels.

Ce que l’administration veut uniformiser :

  • Même logique comptable pour LMNP et LMP sur les amortissements.

  • Fin du traitement « hyper protecteur » du LMNP en cas de revente ou de cession.

  • Mise à jour du régime pour éviter les arbitrages fiscaux trop favorables au statut de loueur en meublé non professionnel.

L’objectif ?

👉 Équité entre statuts + limitation des stratégies trop optimisées sans remettre totalement en cause l’attrait du meublé.

Des exceptions pour certains types de biens

Pour ne pas fragiliser les secteurs d’habitat prioritaires, la loi de finances prévoit plusieurs exclusions essentielles. Certains biens en LMNP échappent totalement à la réintégration des amortissements.

Biens non concernés :

  • Logements en résidences étudiantes

  • Résidences pour jeunes actifs en formation ou apprentissage

  • Hébergements dédiés aux personnes âgées de plus de 65 ans

  • Travaux structurels réalisés par une entreprise (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) dès lors qu’ils entrent dans la base fiscale habituelle

  • Travaux d’entretien non indissociables d’une amélioration

Pourquoi ces exceptions ?

  • Maintenir l’investissement dans des segments où l’offre est insuffisante.

  • Préserver des dispositifs jugés socialement utiles.

  • Ne pas pénaliser les investisseurs engagés dans des résidences gérées à forte utilité publique.

🔎 Comment calculer la plus-value immobilière en LMNP ?

La formule officielle

Le calcul de la plus-value LMNP suit une logique simple : on commence par déterminer la plus-value brute, qui correspond à la différence entre le prix de vente - prix d’acquisition total (différent du prix stipulé dans l'acte de vente).

👉 Ce prix d’acquisition inclut le prix d’achat du bien, les frais annexes (frais de notaire, honoraires d’agence, frais de mainlevée d'hypothèque, etc.) ainsi que les travaux éligibles au sens fiscal, c’est-à-dire les travaux structurels ou lourds.

Autrement dit, la formule est :

  • Plus-value brute = prix de vente – (prix d’achat + frais annexes + travaux éligibles).

Une fois cette plus-value brute calculée, on applique l’imposition selon deux composantes distinctes :

  • 19 % d’impôts sur la plus-value immobilière, après application de l’abattement pour durée de détention,

  • 17,2 % de prélèvements sociaux, eux aussi réduits par un abattement progressif.

Ce double abattement permet, au fil du temps, une exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Tableau des abattements LMNP (2025)

Pour l’impôt sur le revenu (taux de 19 %), aucun abattement n’est accordé durant les cinq premières années de détention. À partir de la 6ème année, l’investisseur bénéficie d’un abaissement de 6 % par an, appliqué jusqu’à la 21ème année.

La 22ème année accorde un abattement final de 4 %, ce qui permet d’atteindre une exonération totale de l’impôt sur la plus-value à compter de 22 ans de détention.

Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), la mécanique est différente :

  • Aucun abaissement n’est appliqué avant la 5ème année, puis un taux de 1,65 % par an s’applique entre la 6ème et la 21ème année, suivi de 1,60 % la 22ème année.

  • À partir de la 23ème année, l’abattement grimpe à 9 % par an jusqu’à la 30ème année, seuil à partir duquel l’exonération devient totale.

Exemple de calcul

Prenons un cas très courant : un investisseur LMNP achète un appartement pour 150 000 €. Dans ce montant, le prix net vendeur représente 120 000 €, les frais de notaire 9 000 €, et des travaux structurels 21 000 € sont ajoutés au prix d’achat fiscal.

👉 Le coût total retenu par l’administration est donc bien de 150 000 €.

Quelques années plus tard, le bien immobilier est revendu 190 000 €. La plus-value brute se calcule immédiatement :

  • 190 000 € – 150 000 € = 40 000 €.

Supposons que l’investisseur détienne le logement depuis 10 ans. Il bénéficie alors d’un abattement de 30 % sur la partie imposée à 19 %, correspondant à cinq années d’abattement à 6 %.

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement applicable est de 8,25 %, soit cinq années à 1,65 %. La base imposable devient donc :

  • Impôt : 40 000 × (1 – 0,30) = 28 000 €

  • Prélèvements sociaux : 40 000 × (1 – 0,0825) = 36 700 €

On applique ensuite les taux :

  • Impôt : 28 000 × 19 % = 5 320 €

  • Prélèvements sociaux : 36 700 × 17,2 % = 6 312 €

Au total, la fiscalité due sur cette vente s’élève à 11 632 €.

💸 Exonération de plus-value LMNP : dans quels cas ?

Bonne nouvelle : plusieurs situations permettent d'échapper totalement à l'imposition sur la plus-value LMNP, même avec la réforme 2025.

L'exonération totale s'applique automatiquement après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Cette règle demeure inchangée malgré les nouvelles dispositions.

Autres cas d'exonération spécifiques :

  • Expropriation,

  • Immeuble sinistré,

  • Vente de la résidence principale du vendeur (rare en LMNP mais possible),

  • Vente d'un bien immobilier d'une valeur inférieure à 15 000 €,

  • Contribuable retraité ou invalide sous conditions de revenus,

  • Placement dans une maison de retraite.

La réforme n'impacte pas ces exonérations : elles restent pleinement applicables pour sécuriser votre sortie d'investissement.

❓ Questions fréquentes

Comment se calcule la plus-value sur un bien LMNP ?

Elle se calcule en soustrayant au prix de vente le prix d’achat augmenté des frais et travaux éligibles, puis en appliquant les abattements selon la durée de détention.

Comment éviter la plus-value ?

La seule façon d’éviter la taxation est de conserver le logement suffisamment longtemps pour bénéficier de l’exonération totale : 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Quels sont les inconvénients de la fiscalité LMNP ?

Les amortissements réduisent fortement l’impôt chaque année mais augmentent désormais la plus-value taxable depuis 2025, rendant la sortie potentiellement plus coûteuse.