C'est un véritable coup de massue pour les investisseurs LMNP : l'Assemblée vient de voter cette semaine la loi de finances 2025 (PLF 2025) avec, pour conséquence, l'impossibilité de déduire fiscalement le montant des amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de revente.

Autrement dit, le montant des amortissements sera désormais réintégré dans le calcul de la plus-value au moment de la revente de votre bien.

Cette modification concerne particulièrement les investisseurs LMNP au régime réel, qui devront adapter leur stratégie patrimoniale face à ces nouvelles dispositions fiscales applicables dès le 1er mars 2025.

Si vous êtes propriétaire-bailleurs en LMNP ou que vous vous apprêtez à le devenir en 2025, lisez avec attention ce qui suit !

TABLE DES MATIÈRES

Adoption du projet de loi de finances 2025 par l'Assemblée

C'est officiel : le projet de loi de finances 2025 (PLF 2025) a été adopté définitivement par le Parlement le mercredi 5 février dernier, marquant un tournant majeur pour les loueurs en meublé non professionnel (LMNP). Le texte prévoit la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values pour les ventes réalisées à partir du 1er mars 2025.

Cette mesure vise particulièrement les zones tendues des grandes métropoles, où la pression locative reste forte. Les propriétaires au régime réel verront leur base imposable augmenter lors de la revente, avec une taxation combinant 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Les résidences services (étudiantes et seniors) bénéficient d'une exception bienvenue : leurs amortissements ne seront pas réintégrés dans le calcul de la plus-value, préservant ainsi l'attractivité de ces investissements spécifiques.

PLF 2025 : ce qui change vraiment pour les investisseurs LMNP

Fin de la déduction de l'amortissement

L'une des modifications majeures du régime fiscal concerne la déduction des charges liées à votre investissement locatif. Le mécanisme permettait jusqu'à présent de réduire significativement votre base imposable grâce à l'amortissement du bien et du mobilier.

À partir du 1er mars 2025, les propriétaires au régime réel ne pourront plus déduire ces montants lors du calcul de la plus-value en cas de revente. Un changement substantiel pour votre stratégie patrimoniale, notamment dans les grandes villes où les prix immobiliers restent élevés.

Rappelons que les résidences services (étudiantes et seniors) conservent néanmoins leur traitement fiscal avantageux, avec une déduction maintenue des charges réelles et des frais de gestion.

Une option à considérer pour les loueurs en meublé cherchant à préserver leurs avantages fiscaux sur le long terme.

Impact sur le calcul des plus-values

Prenons un exemple concret : un bien acheté 200 000 euros en LMNP avec 40 000 euros d'amortissements pratiqués sur 10 ans. Pour une revente à 300 000 euros, la plus-value imposable passera de 100 000 euros (différence prix de vente - prix d'achat) à 140 000 euros avec la réintégration des amortissements.

Cette augmentation de la base taxable entraîne un surcoût fiscal significatif : 36,2 % d'imposition totale (19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux) sur le montant des amortissements réintégrés.

Les abattements pour durée de détention restent applicables et permettent d'atténuer l'impact fiscal. Un bien détenu depuis plus de 22 ans bénéficie d'une exonération totale d'impôt sur le revenu, tandis que l'exonération des prélèvements sociaux intervient après 30 ans de détention.

Qui est concerné par cette nouvelle réforme ?

Les propriétaires de locations meublées classiques sont les premiers visés par l'adoption du PLF 2025. Cette mesure s'applique particulièrement aux biens générant un chiffre d'affaires supérieur à 23 000 euros par an.

Les détenteurs de chambres d'hôtes et locations saisonnières en courte durée voient également leur fiscalité évoluer avec la réintégration des amortissements lors du calcul de la plus-value.

En revanche, certains investisseurs LMNP bénéficient d'une exception :

  • Les bailleurs en location nue ne sont pas concernés.

  • Les propriétaires ayant réalisé des travaux de rénovation énergétique conservent leurs déductions spécifiques.

  • Les détenteurs de parts de SCPI continuent de bénéficier de leur régime fiscal particulier.

Pour rappel, cette nouvelle réforme, validée par l'Assemblée nationale, entrera en vigueur dès le 1er mars 2025.

Pourquoi un tel changement ?

La réforme du statut LMNP s'inscrit dans un contexte de crise du logement persistante. Le rapport sur la fiscalité locative pointe une concentration excessive des biens meublés dans les zones tendues, avec une hausse de 45 % des revenus locatifs en courte durée depuis 2020.

Face à cette situation, les gouvernements successifs cherchent à rééquilibrer le marché immobilier. La réintégration des amortissements vise à rediriger les investissements vers la location longue durée, notamment dans les grandes métropoles où la pénurie de logements s'accentue.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) constatent déjà une évolution des stratégies d'investissement. Le rendement moyen des locations meublées traditionnelles atteint 6,8 % en 2024, contre 4,2 % pour les bénéfices industriels et commerciaux classiques, justifiant selon les parlementaires cette harmonisation fiscale.

Conséquence pour les investisseurs : une hausse de l'impôt sur la plus-value !

La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value entraîne une augmentation substantielle de la charge fiscale. Ainsi, pour une valeur d'amortissement de 50 000 euros, la taxation supplémentaire atteint 18 100 euros (36,2 % de prélèvements).

Cette mesure, applicable dès le 1er mars 2025, touche particulièrement les biens détenus moins de 22 ans. Les dispositions de l'article 150 VC du Code général des impôts prévoient néanmoins des abattements progressifs, pouvant réduire significativement l'impact fiscal sur le long terme.

La vente d'un logement meublé nécessite désormais une analyse approfondie de la partie de la valeur amortie au fil des années. Un calcul précis des plus-values potentielles s'impose avant toute décision de cession, en tenant compte des nouvelles modalités d'imposition.

Statut LMNP : les alternatives possibles pour les investisseurs

Les loueurs en meublé non professionnels disposent de plusieurs options d'investissement pour optimiser leur stratégie patrimoniale face aux changements du PLF 2025. Face à cela, deux alternatives se présentent à eux :

  1. La Société Civile Immobilière (SCI) à l'impôt sur les sociétés permet d'amortir vos biens tout en facilitant leur transmission future. Cette structure offre une grande souplesse dans la gestion de votre patrimoine immobilier.

  2. Le dispositif Denormandie représente une autre voie intéressante, avec une réduction d'impôt maintenue à 21 % jusqu'en 2027 pour les investissements dans l'ancien avec travaux. Vous conservez la possibilité de choisir entre une location nue ou meublée selon votre situation.

Rappel sur les deux régimes du dispositif LMNP

1. Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC maintient en 2025 son attractivité avec un plafond de recettes locatives fixé à 77 700 euros par an. Les propriétaires-bailleurs bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs revenus, une solution particulièrement adaptée aux petits investisseurs.

Cette option séduit par sa simplicité administrative : une seule déclaration annuelle suffit, sans comptabilité détaillée à tenir. Le 1er janvier de chaque année, vous déclarez uniquement le montant brut de vos loyers perçus.

La question du choix entre micro-BIC et réel se pose particulièrement en value en cas de charges élevées. Un calcul précis s'impose : si vos dépenses dépassent 50 % des recettes, le régime réel pourrait s'avérer plus avantageux.

2. Le régime réel simplifié

Le mécanisme du régime réel simplifié permet aux propriétaires de déduire l'ensemble des charges liées à leur investissement locatif. Cette option s'applique automatiquement dès que vos recettes annuelles dépassent 77 700 euros, ou sur choix volontaire si vous êtes en-dessous de ce seuil.

Les charges déductibles comprennent notamment les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion, d'assurance et les travaux d'entretien. La tenue d'une comptabilité s'avère indispensable pour justifier ces dépenses auprès de l'administration fiscale.

Une déclaration spécifique, la liasse fiscale n°2031, doit être transmise chaque année au service des impôts des entreprises. Cette formalité administrative nécessite souvent l'accompagnement d'un expert-comptable pour optimiser votre situation fiscale.

Questions fréquentes

Faut-il encore investir en LMNP en 2025 ?

Le marché immobilier offre toujours des opportunités intéressantes pour le statut LMNP en 2025, particulièrement dans les résidences services où la demande locative reste soutenue.

Les investisseurs bénéficient d'une rentabilité nette attractive grâce au régime micro-BIC et son abattement forfaitaire maintenu.

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Faut-il vendre avant mars 2025 ?

Face à la réintégration des amortissements au 1er mars 2025, une analyse approfondie s'impose avant toute décision de vente précipitée. Les propriétaires de biens LMNP classiques doivent évaluer leur situation au cas par cas, en considérant notamment la durée de détention et le montant des amortissements pratiqués.

Pour un investissement récent avec des intérêts d'emprunt encore élevés, la conservation du bien peut rester avantageuse grâce aux déductions fiscales maintenues sur les charges réelles.

En revanche, les détenteurs de longue date ayant largement amorti leur bien pourraient trouver opportun de vendre avant l'entrée en vigueur de la réforme.

Quelles alternatives au LMNP privilégier en 2025 ?

La Société Civile Immobilière (SCI) à l'impôt sur les sociétés s'impose comme une solution attractive pour les investisseurs en 2025. Ce statut permet d'amortir les biens immobiliers tout en facilitant la transmission patrimoniale.

D'autres options méritent votre attention comme l'investissement en nue-propriété pour une approche défiscalisante sur le long terme, ou le dispositif Denormandie dans l'ancien avec sa réduction d'impôt de 21 % maintenue jusqu'en 2027.