LMP et LMNP : quelle différence entre les deux statuts ?

LMP ou LMNP : vous hésitez ? Vous n’êtes pas seul. Beaucoup d’investisseurs immobiliers se retrouvent face à ce dilemme : deux statuts proches en apparence, mais avec des impacts fiscaux, sociaux et patrimoniaux bien différents.

Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est souvent choisi par défaut. Le Loueur Meublé Professionnel (LMP), lui, peut s'avérer redoutablement avantageux… dans certains cas bien précis.

Dans cet article ultra-complet, on vous explique clairement :

• Les conditions d’accès à chaque statut

• Les vraies différences fiscales

• Les impacts en cas de vente (plus-value, transmission, etc.)

• Et surtout : lequel est fait pour vous selon votre profil et vos objectifs.

Ce guide s’appuie sur les données fiscales à jour en 2025 et vous livre des comparatifs concrets.

TABLE DES MATIÈRES

LMP et LMNP : définition claire des deux statuts

Qu’est-ce que le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’adresse aux particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés, sans en faire leur activité principale.

Il s’agit du régime le plus répandu en France car il est simple d’accès : vous y êtes éligible si vos revenus locatifs annuels en meublé sont inférieurs à 23 000 €, ou s’ils sont inférieurs à la somme de vos autres revenus d’activité (salaires, indépendants, etc.).

Aucune inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n’est requise. Le LMNP permet de bénéficier du régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec le choix entre le régime micro-BIC, simplifié mais moins optimisé, et le régime réel, plus technique mais souvent plus avantageux fiscalement.

En résumé, le LMNP est idéal pour un investisseur débutant ou occasionnel, qui souhaite générer des revenus complémentaires tout en profitant d’un cadre fiscal souple.

Pour aller plus loin : La LMNP, c'est quoi ?

Qu’est-ce que le LMP (Loueur Meublé Professionnel) ?

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est destiné aux investisseurs dont la location meublée constitue une activité professionnelle à part entière. Pour bénéficier de ce statut, deux conditions cumulatives doivent être remplies en 2025 :

1. Vos recettes locatives annuelles issues de la location meublée sont supérieures à 23 000 €,

2. Ces recettes sont supérieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, bénéfices industriels ou commerciaux non immobiliers, etc.).

Contrairement au LMNP, l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) est obligatoire. Ce régime implique également une affiliation à la Sécurité sociale des indépendants (SSI), ce qui entraîne le paiement de cotisations sociales, mais donne aussi accès à des droits à la retraite.

Le LMP est souvent perçu comme plus contraignant, mais il peut offrir des avantages fiscaux puissants : amortissements, report illimité des déficits sur le revenu global, exonération de plus-value sous conditions, etc.

Il s’adresse donc plutôt aux propriétaires-bailleurs chevronnés ou à ceux qui souhaitent professionnaliser leur activité locative.

LMNP VS LMP : tableau comparatif des différences

Afin de mieux comprendre les spécificités de chaque statut, voici un tableau récapitulatif des différences majeures entre le LMNP et le LMP en 2025 :

Le régime fiscal des revenus locatifs en LMNP

Le statut LMNP offre deux options fiscales : le régime micro-BIC et le régime réel. Le choix entre les deux dépendra principalement du montant de vos charges et de vos recettes.

Le régime micro-BIC : simplicité, mais efficacité limitée

Le régime fiscal micro-BIC s’adresse aux bailleurs dont les recettes annuelles en meublé sont inférieures à 77 700 € (plafond 2025 pour les locations meublées classiques). Il offre un cadre simplifié sans obligation comptable poussée.

Voici ses caractéristiques :

• Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (pas de déduction réelle des charges).

• Aucune possibilité d’amortir le bien.

• Très simple à déclarer sur la 2042 C PRO.

• Intéressant uniquement si vos charges réelles sont faibles.

En clair : adapté aux investisseurs débutants, avec peu de frais, qui privilégient la simplicité à l’optimisation.

Le régime réel : plus complexe mais bien plus rentable

Dès lors que vos charges dépassent 50 % de vos recettes, le régime réel devient incontournable. Il permet de déduire l’ensemble des frais réels liés à votre activité :

• Intérêts d’emprunt,

• Travaux (hors construction et agrandissement),

• Frais de gestion, d’assurance, taxe foncière,

• Amortissement du mobilier, du bien immobilier (hors terrain).

Ce mécanisme permet souvent de générer un résultat fiscal nul ou déficitaire, et donc d’effacer l’impôt sur vos loyers pendant plusieurs années. En contrepartie, vous devez produire une liasse fiscale et tenir une comptabilité.

Le régime fiscal des revenus locatifs en LMP

En LMP, le régime réel est obligatoire. Vous bénéficiez donc des mêmes déductions que le LMNP réel, avec quelques avantages supplémentaires.

Imposition obligatoire au régime réel

Le statut LMP permet :

• La déduction des charges réelles

• L’amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier

• L’imputation des déficits non pas seulement sur les revenus BIC… mais sur le revenu global, pendant 6 ans

C’est ici que le LMP devient puissant pour les gros investisseurs : un déficit de 10 000 € en LMP viendra réduire l’impôt sur l’ensemble des revenus (salaires, dividendes, etc.).

Sécurité sociale des indépendants : une cotisation à anticiper

Contrairement au LMNP, le LMP entraîne une affiliation obligatoire à la SSI (ex-RSI). Cela signifie :

• Des cotisations sociales d’environ 35 % à 40 % du bénéfice net

• Le paiement de cotisations minimales, même en l’absence de bénéfice

• Mais aussi des droits à la retraite (validation de trimestres)

Cette protection sociale est à la fois un coût et un levier patrimonial à long terme. Elle doit être bien intégrée dans le calcul de rentabilité.

Quelle fiscalité sur la plus-value en LMNP et LMP ?

La fiscalité à la revente est souvent mal anticipée. Pourtant, elle peut totalement changer votre retour sur investissement net.

LMNP : régime des plus-values des particuliers

Lors de la revente d’un bien en LMNP, vous êtes imposé selon le régime des particuliers. Cela signifie :

• Un abattement progressif selon la durée de détention

• Exonération totale de l’impôt sur le revenu sur la plus-value après 22 ans

• Exonération totale de prélèvements sociaux (17,2 %) après 30 ans

• Une surtaxe possible si la plus-value dépasse 50 000 €

Ce régime est simple et favorable si vous détenez le bien longtemps.

LMP : régime des plus-values professionnelles

La revente d’un bien en LMP obéit à un régime totalement différent :

• Vous êtes imposé comme un professionnel sur la plus-value nette comptable

• Exonération totale si vous louez depuis plus de 5 ans et que vos recettes sont < 90 000 €

• Exonération partielle entre 90 000 € et 126 000 €

• Pas d’abattement pour durée de détention comme en LMNP

Ce régime peut être très favorable en cas d’activité durable et maîtrisée, mais exige une bonne anticipation comptable.

Transmission, IFI, retraite : des impacts souvent oubliés

IFI : seul le LMP peut y échapper

• En LMNP, les biens sont intégralement soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

• En LMP, si l’activité est exercée à titre principal, le bien peut être exonéré d’IFI (article 975 du CGI)

C’est un levier fiscal important pour les gros patrimoines.

Transmission et succession

• Le LMP permet, sous conditions, une transmission du patrimoine exonérée de droits (article 787 B du CGI)

• En LMNP, aucun avantage spécifique n’est prévu

Droits à la retraite via le LMP

• Le LMNP ne donne aucun droit à la retraite

• Le LMP, via les cotisations SSI, valide des trimestres de retraite et peut constituer un revenu complémentaire

Statut LMP ou LMNP : quel statut choisir en 2025 ?

Choisissez le LMNP si :

• Vous débutez dans l’investissement

• Vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 €

• Vous voulez une fiscalité optimisée avec peu de gestion

Optez pour le LMP si :

• Vos revenus locatifs sont très élevés

• Vous êtes prêt à gérer des obligations plus lourdes

• Vous recherchez une stratégie patrimoniale complète

Tableau récapitulatif

Cas concrets : deux profils d’investisseurs, deux stratégies

Sophie, cadre dynamique, premier investissement locatif

Prenons l'exemple de Sophie qui achète un studio meublé à Lyon qu’elle loue à des étudiants. Ses revenus locatifs annuels s’élèvent à 12 000 €, bien en dessous du seuil.

Elle choisit le LMNP au régime réel, ce qui lui permet d’amortir son bien et de ne pas payer d’impôts sur ses loyers pendant 10 ans. Simple et efficace.

David, propriétaire de trois biens meublés, revenus > 35 000 €

David possède 3 appartements meublés et perçoit 40 000 € de loyers par an. Ses autres revenus sont inférieurs à cela.

Il bascule automatiquement en LMP, s’inscrit au RCS et choisit une stratégie d’amortissement optimisée. Grâce à ses déficits, il réduit fortement son impôt sur le revenu global et prépare sa retraite avec des cotisations SSI.

Comment passer de LMNP à LMP (ou inversement) ?

Le passage se fait automatiquement selon les seuils de recettes. Si vos revenus locatifs dépassent 23 000 € et vos autres revenus d’activité, vous passez en LMP.

Étapes à suivre :

• Vérifiez vos seuils avec votre comptable.

• Déclarez votre activité en tant que professionnel et inscrivez-vous au RCS.

• Adaptez votre comptabilité (bilan, amortissements…).

• Anticipez le changement de fiscalité sur la plus-value.

La réversibilité est possible si vos recettes redescendent sous les seuils, mais attention : les conséquences fiscales peuvent être lourdes en cas d’aller-retour mal géré.

Quels pièges éviter au moment de choisir entre LMNP et LMP ?

• Sous-estimer les charges sociales en LMP.

• Penser que le micro-BIC est toujours plus rentable.

• Mal anticiper la revente (plus-value professionnelle VS particulière).

• Oublier que le passage en LMP est automatique : il faut être prêt.

• Ne pas consulter un expert-comptable pour vérifier les impacts.

Questions fréquentes

Le LMP est-il plus avantageux que le LMNP ?

Pas forcément. Cela dépend de vos revenus, de votre situation patrimoniale et de votre stratégie à long terme.

Peut-on repasser en LMNP après avoir été en LMP ?

Oui, si vous retombez sous les seuils. Mais attention aux conséquences comptables.

Est-ce que je peux amortir mon bien en LMP ?

Oui. L’amortissement est possible dans les deux statuts, mais la gestion est plus poussée en LMP.

Y a-t-il une limite de nombre de biens en LMNP ?

Non. Ce qui compte, c’est le montant des recettes locatives, pas le nombre de biens.

Le LMP permet-il vraiment de préparer sa retraite ?

Oui, car il ouvre des droits à la retraite via la SSI, à condition d’un bénéfice suffisant.

Les LMNP doivent-ils payer des cotisations sociales depuis 2021 ?

Oui, dans certains cas. Depuis la loi de financement de la Sécurité sociale paru le 1er janvier 2021, un LMNP peut être assujetti aux cotisations de l'URSSAF s’il remplit les deux conditions suivantes :

1. Il perçoit plus de 23 000 € de recettes annuelles issues de la location meublée.

2. Il pratique de la location meublée de courte durée (type Airbnb).

Même s’il reste non professionnel au sens fiscal, il peut donc être affilié au régime social des indépendants (RSI/SSI) pour cette activité.