Super Jeanbrun 2026 : le guide pour investir malin

En 2024, les ventes de logements neufs à des investisseurs particuliers ont chuté de 83 % par rapport à la moyenne des années précédentes. La fin du Pinel a laissé un vide et beaucoup ont attendu. Ce vide est désormais comblé, et de façon plus avantageuse qu'avant.

Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun est en vigueur. Combiné au Logement Locatif Intermédiaire (LLI), il forme ce que les professionnels appellent le « Super Jeanbrun » : une stratégie qui cumule TVA réduite à l'achat, amortissement fiscal annuel et exonération de taxe foncière pendant vingt ans, sur un seul et même bien neuf.

Ce guide complet vous explique comment ce cumul fonctionne, quelles conditions respecter, quels avantages en attendre et comment identifier les programmes éligibles en ligne, sans intermédiaire.

TABLE DES MATIÈRES

📌 Super Jeanbrun : l'essentiel à retenir

• 🏠 Le Super Jeanbrun est un cumul légal, pas un dispositif officiel : deux régimes superposés sur un seul bien neuf

• 💶 Trois leviers fiscaux : TVA à 10 % à l'achat, amortissement jusqu'à 8 000 €/an, taxe foncière neutralisée vingt ans

• 📋 Montage obligatoire via une SCI à l'IR : l'achat en nom propre exclut le LLI

• 🔐 Neuf ans Jeanbrun, vingt ans LLI : les deux durées s'emboîtent sans conflit

• 📱 Programmes filtrables en ligne : sur Mon Marché Immobilier, par zone et par dispositif, sans inscription

• ⚠️ Piège principal : le programme doit être structuré en LLI par le promoteur, tout appartement neuf ne suffit pas

• 🚀 Plus le TMI est élevé, plus l'économie d'impôt est importante : le dispositif est particulièrement efficace à 30 % et au-delà

🏗️ Qu'est-ce que le Super Jeanbrun ?

Le « Super Jeanbrun » ne figure dans aucun texte législatif. Il désigne la superposition légale de deux régimes distincts sur un seul actif immobilier neuf : le dispositif Jeanbrun et le Logement Locatif Intermédiaire (LLI).

Le dispositif Jeanbrun seul

Entré en vigueur le 21 février 2026 (loi n°2026-13, art. 47), le dispositif Jeanbrun (statut de bailleur privé) succède au Pinel en introduisant un mécanisme inédit en location nue : l'amortissement fiscal annuel.

Là où le Pinel accordait une réduction d'impôt directe, le Jeanbrun permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers imposables, voire de générer un déficit imputable sur le revenu global.

Le LLI seul

Ouvert aux particuliers depuis la loi de finances 2024, le logement locatif intermédiaire (ou LLI) réserve deux avantages à ceux qui acquièrent un logement neuf via une société soumise à l'IR en zone tendue : TVA réduite à 10 % et crédit d'impôt sur la taxe foncière pendant vingt ans.

Les deux ensemble

Quand un même bien respecte simultanément les conditions des deux régimes, les avantages se cumulent sans se neutraliser. Le LLI agit à l'achat et sur le long terme. Jeanbrun agit pendant la phase locative.

Les deux dispositifs partagent les mêmes plafonds de loyer intermédiaire : une seule grille à gérer.

📐 Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?

Le mécanisme d'amortissement

L'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition hors taxe (les 20 % restants représentent la part du terrain, non amortissable). Le taux appliqué dépend du niveau de loyer choisi :

Dans le cadre du Super Jeanbrun, le niveau intermédiaire s'applique. L'amortissement réduit la base imposable des loyers, voire crée un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €. À TMI 30 %, un déficit de 8 000 € génère environ 2 400 € d'économie d'impôt par an.

À noter : les amortissements déduits ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, avantage clé du Jeanbrun par rapport au LMNP.

Les conditions d'éligibilité au Jeanbrun

• 🏢 Immeuble collectif uniquement : les maisons individuelles sont exclues

• 🌿 Neuf ou VEFA : conforme RE2020, DPE classé A, B ou C

• 📝 Location nue, résidence principale : engagement de neuf ans minimum

• 📊 Régime réel obligatoire : le micro-foncier est incompatible

• 📅 Fenêtre d'acquisition : entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028

• 🚫 Interdiction de louer à un proche du foyer fiscal, ascendant ou descendant

🏢 Comment fonctionne le LLI ?

TVA à 10 % : un avantage immédiat

Un appartement neuf est normalement soumis à une TVA de 20 %. Dans le cadre du LLI, cette TVA tombe à 10 %. Sur un bien à 200 000 € HT, l'économie est de 20 000 € dès l'achat, avant même le premier loyer encaissé.

Crédit d'impôt sur la taxe foncière pendant 20 ans

Le LLI donne droit à un crédit d'impôt équivalent au montant annuel de la taxe foncière, jusqu'à vingt ans. Ce gain améliore le cash-flow net sur toute la durée du conventionnement.

Son montant varie selon la commune et la valeur locative cadastrale : à vérifier programme par programme.

Les conditions spécifiques au LLI

• 🏛️ SCI à l'IR obligatoire : ou toute société soumise à l'IR, le nom propre est exclu

• 📍 Zone tendue uniquement : A bis, A ou B1

• 🏗️ 25 % de logements sociaux minimum dans le programme (sauf exception NPNRU)

• 📋 Loyers et ressources locataires plafonnés : barème Pinel/LLI, révisé annuellement

• ⏳ Engagement de vingt ans minimum pour conserver la TVA réduite

📊 Pourquoi cumuler Jeanbrun et LLI ?

Le Super Jeanbrun agit sur trois dimensions économiques qu'aucun dispositif seul ne couvre simultanément :

Exemple chiffré :

Prenons un T3 de 65 m² à Bordeaux (zone A), 280 000 € HT, SCI à l'IR, loyer intermédiaire.

• 💶 Économie TVA à l'achat : 28 000 € (280 000 € × 10 % de différentiel)

• 📊 Amortissement annuel : 280 000 € × 80 % × 3,5 % = 7 840 €, plafonné à 8 000 €

• 🧮 Économie d'impôt annuelle à TMI 30 % : environ 2 400 €

• 🏦 Taxe foncière : neutralisée sous forme de crédit d'impôt pendant vingt ans

Comparez les programmes éligibles au Super Jeanbrun dans votre ville sur Mon Marché Immobilier : sans inscription obligatoire, avec filtres par zone, prix et dispositif.

✅ Les conditions du cumul : la checklist

Sur le bien :

• Appartement collectif neuf ou VEFA : permis déposé après le 21 février 2026

• RE2020, DPE A, B ou C

• Zone A bis, A ou B1 : condition LLI

• Au moins 25 % de logements sociaux dans le programme

Sur la structure :

• SCI à l'IR ou société équivalente soumise à l'IR

• Achat en nom propre exclu pour le volet LLI

Sur la location :

• Location nue, résidence principale du locataire

• Loyer plafonné niveau intermédiaire : ex. 14,49 €/m² en zone A (barème 2025)

• Ressources locataire conformes aux plafonds Pinel

• Double engagement : neuf ans Jeanbrun et vingt ans LLI

Sur la fiscalité :

• Régime réel des revenus fonciers : déclaration 2044 ou 2044-SPE

• Vérifier la délibération communale sur le crédit d'impôt taxe foncière LLI

🗺️ 5 étapes concrètes pour investir en Super Jeanbrun

1. Identifier un programme éligible LLI : le promoteur doit avoir structuré l'opération dans ce cadre. Filtrez les programmes compatibles par zone sur Mon Marché Immobilier.

2. Créer une SCI à l'IR : condition préalable au LLI. Plusieurs associés peuvent y participer (conjoint, enfants majeurs) pour répartir les amortissements selon les parts détenues.

3. Vérifier les plafonds de loyer en vigueur : les barèmes sont révisés annuellement. En zone A, le plafond intermédiaire est de 14,49 €/m² en 2025. À contrôler à chaque renouvellement de bail.

4. Signer le contrat de réservation (VEFA) : le dépôt de garantie est plafonné à 5 % du prix (art. L.261-15 du Code de la construction). La GFA est obligatoire pour tout programme vendu sur plan.

5. Activer l'amortissement dès la première location : la SCI déclare ses revenus au régime réel (formulaire 2044). L'amortissement Jeanbrun vient en déduction des loyers, le solde générant un déficit foncier imputable sur le revenu global.

⚠️ Les pièges à éviter

• Confondre éligibilité Jeanbrun et éligibilité LLI : le Jeanbrun est national, sans zonage. Le LLI est réservé aux zones A bis, A et B1. En zone B2 ou C, seul le Jeanbrun s'applique, pas de Super Jeanbrun.

• Acheter en nom propre et vouloir le LLI : sans SCI, la TVA réduite et le crédit d'impôt taxe foncière sont inaccessibles. Le montage perd deux de ses trois leviers.

• Ne pas vérifier l'éligibilité LLI du programme : même en zone tendue, même avec une SCI, si le promoteur n'a pas structuré l'opération en LLI, le cumul est impossible.

• Dépasser le plafond de loyer : un dépassement, même minime, remet en cause l'avantage fiscal pour l'année entière. Le suivi des barèmes à chaque renouvellement est non négociable.

• Oublier de vérifier les ressources du locataire : l'avis d'imposition N-2 est obligatoire à la signature du bail. Un oubli peut entraîner la remise en cause des avantages pour l'année concernée.

❓ FAQ - Super Jeanbrun 2026

Le Super Jeanbrun est-il un dispositif officiel ?

Non. Le « Super Jeanbrun » est un terme professionnel qui désigne la combinaison légale du dispositif Jeanbrun (loi de finances 2026, art. 47) et du LLI. Les deux régimes existent dans le Code général des impôts et leur cumul est juridiquement autorisé, mais aucun texte ne porte officiellement ce nom.

Peut-on investir en Super Jeanbrun sans créer de SCI ?

Non, si l'on souhaite le cumul complet. Le LLI impose une acquisition par une personne morale soumise à l'IR. Sans SCI, seul le dispositif Jeanbrun est accessible, sans TVA réduite ni crédit d'impôt taxe foncière.

Quelles villes sont éligibles au Super Jeanbrun ?

Les zones A bis, A et B1 : Paris et sa petite couronne, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse (zone A depuis 2023), Rennes, Strasbourg, Nantes et Montpellier. Le Jeanbrun seul, lui, est applicable partout en France.

Combien de temps dure l'avantage fiscal ?

L'amortissement Jeanbrun court sur neuf ans minimum, mais peut se prolonger jusqu'à environ vingt-trois ans à 3,5 % sur 80 % du prix. Le crédit d'impôt taxe foncière LLI court jusqu'à vingt ans. L'engagement TVA réduite est de vingt ans, avec remboursement du différentiel au prorata en cas de revente anticipée.

Le Super Jeanbrun est-il cumulable avec un prêt bancaire ?

Oui. Le financement à crédit est non seulement possible mais souvent conseillé : les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers au régime réel, ce qui amplifie le déficit foncier et donc l'économie d'impôt. La SCI à l'IR peut contracter un prêt immobilier dans les mêmes conditions qu'un particulier.