Vous souhaitez acheter un nouveau bien immobilier en 2025 suite à un coup de cœur mais n'avez pas encore vendu votre logement actuel ? Vous vous interrogez sur le fonctionnement du prêt relais ?

Le prêt relais est une solution de financement temporaire qui vous permet d'acquérir votre nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien. D'une durée maximale de 24 mois (2 ans), ce crédit vous avance jusqu'à 70 % de la valeur estimée de votre bien actuel, vous laissant ainsi le temps nécessaire pour le vendre dans les meilleures conditions.

Découvrez notre guide complet pour tout comprendre sur le fonctionnement du prêt relais en 2025 !

TABLE DES MATIÈRES

Qu'est-ce qu'un prêt relais ?

Définition et explication

Le prêt relais est un crédit immobilier à court terme permettant à un propriétaire de financer l'achat d'un nouveau bien avant la vente de son logement actuel.

Il s'agit d'une avance de trésorerie accordée par la banque, généralement comprise entre 50 % et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, déduction faite du capital restant dû.

Ce prêt est remboursé en une seule fois lors de la vente du bien initial.

Fonctionnement général

Pendant la durée du prêt relais, l'emprunteur rembourse uniquement les intérêts (franchise partielle) ou peut bénéficier d'une franchise totale, différant ainsi le remboursement des intérêts et du capital jusqu'à la vente du bien immobilier.

La durée du prêt relais est généralement de 12 mois, renouvelable une fois, soit un maximum de 24 mois (2 ans).

Les 3 différents types de prêt relais

1. Le prêt relais sec

Le prêt relais sec est utilisé lorsque le montant du prêt relais suffit à financer l'achat du nouveau bien sans nécessiter de prêt immobilier complémentaire.

Cette solution est adaptée si la valeur du bien à vendre est supérieure ou égale au prix du nouveau logement.

2. Le prêt relais adossé

Aussi appelé « prêt relais acquisition », le prêt relais adossé est combiné à un prêt immobilier classique lorsque le montant du prêt relais ne couvre pas entièrement le coût du nouveau bien.

Cette formule est courante lorsque le prix du nouveau logement est supérieur à la valeur du bien à vendre.

3. Le prêt relais avec franchise totale

Dans le cas d'une franchise totale, l'emprunteur ne rembourse ni les intérêts ni le capital pendant la durée du prêt immobilier. Le remboursement du prêt relais intervient en intégralité à la vente du bien initial.

Cette option offre une souplesse financière, mais les intérêts non remboursés sont capitalisés, augmentant ainsi le coût total du crédit.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais en 2025 ?

Liste des critères d'éligibilité

Pour obtenir un crédit relais, les banques examinent plusieurs critères :

  • Situation financière stable : revenus réguliers, taux d'endettement acceptable (35 %).

  • Bien à vendre : estimation réaliste de la valeur, mandat de vente ou compromis signé.

  • Projet d'achat : justificatifs du nouveau bien à acquérir.

Montant du prêt relais accordé

Le montant du prêt relais est déterminé en fonction de la valeur estimée du bien à vendre, généralement entre 50 % et 80 %, déduction faite du capital restant dû.

Par exemple, pour un bien estimé à 300 000 € avec un capital restant dû de 50 000 €, le prêt relais pourrait être compris entre 150 000 € et 200 000 €.

Durée du prêt relais

La durée d'un prêt relais est généralement de 12 mois, renouvelable une fois, soit un maximum de 24 mois. Il est essentiel de vendre le bien initial dans ce délai pour éviter des difficultés de remboursement.

Les étapes à suivre pour obtenir votre prêt relais

1. Estimer la valeur de votre bien à vendre

La première étape consiste à faire estimer votre bien immobilier par un professionnel : agent immobilier, notaire ou expert indépendant. Cette estimation doit être réaliste et tenir compte des prix du marché immobilier local.

La banque s'appuiera sur cette valeur pour calculer le montant du prêt relais, souvent limité à 60 à 80 % de cette estimation, après déduction d’un éventuel capital restant dû.

Astuce : pour renforcer votre dossier, joignez deux estimations écrites et un mandat de vente exclusif si possible.

2. Mettre le bien en vente

Une fois l’estimation réalisée, il est fortement recommandé de mettre le bien en vente au plus tôt. Même si la vente n’est pas encore signée, les banques exigent généralement un mandat de vente et parfois même un compromis de vente signé pour débloquer le prêt relais.

Plus la vente est avancée, plus vous augmentez vos chances d’obtenir de bonnes conditions (taux, durée, montant).

3. Monter un dossier de financement solide

Comme pour tout crédit immobilier classique, vous devrez fournir à la banque :

  • Vos trois derniers bulletins de salaire ou revenus d’activité,

  • Votre contrat de travail,

  • Vos avis d’imposition,

  • Vos relevés de crédits en cours,

  • Le projet d’achat (compromis, plan VEFA, etc.),

  • L’estimation du bien à vendre,

  • La preuve de mise en vente.

Ce dossier permet à la banque d’évaluer votre capacité d’emprunt et la viabilité du projet d’achat-revente.

4. Comparer les offres de prêt relais

Les conditions d’un prêt relais varient selon les établissements : taux d’intérêt, montant accordé, durée (12 à 24 mois), possibilité de franchise partielle ou totale, frais de dossier, etc.

Vous pouvez :

  • Consulter plusieurs banques (votre banque actuelle et d’autres),

  • Passer par un courtier immobilier qui comparera pour vous les offres du marché et négociera les conditions.

Certains courtiers spécialisés dans le crédit relais (comme Meilleurtaux ou CAFPI) proposent des simulateurs en ligne pour gagner du temps.

5. Signer l’offre de prêt relais

Une fois l’offre retenue, vous signerez un contrat de prêt relais avec les conditions négociées :

  • Montant du crédit relais,

  • Durée (12 à 24 mois),

  • Type de remboursement (franchise totale ou partielle),

  • Taux d’intérêt.

Dès lors, vous pouvez financer l’achat du nouveau bien immobilier sans attendre la vente de l’ancien.

Quel est le coût d'un prêt relais en 2025 ?

Les taux pratiqués par les banques pour le financement relais oscillent actuellement entre 3 et 6,64 % en mai 2025. Cette fourchette s'explique notamment par le profil des secundo-accédants et la qualité de leur dossier de demande.

Pour une estimation précise, prenons l'exemple d'un prêt de 200 000 € sur 12 mois : avec un taux de 4,98 % (moyenne du marché), la mensualité du prêt relais s'élèvera à environ 830 € en ne remboursant que les intérêts.

Les primes d'assurance représentent un coût supplémentaire variant de 0,30 à 0,60 % du capital emprunté. À cela s'ajoutent les frais de garantie (hypothèque ou caution) et les indemnités de remboursement anticipé en cas de vente rapide de votre résidence principale.

Avantages et inconvénients du crédit relais

Avantages

  • Flexibilité : permet d'acheter un nouveau bien sans attendre la vente de l'ancien.

  • Simplicité : évite le cumul de deux crédits immobiliers.

  • Gain de temps : facilite la transition entre deux logements.

Inconvénients

  • Coût : taux d'intérêt généralement plus élevé que les prêts classiques.

  • Risque : si le bien n'est pas vendu dans les délais, l'emprunteur doit rembourser le prêt immobilier relais, ce qui peut entraîner des difficultés financières.

  • Pression : nécessité de vendre rapidement, pouvant conduire à une baisse du prix de vente.

Prêt relais : que se passe-t-il après les 2 ans de détention ?

À l'échéance des 24 mois (2 ans) du prêt relais, plusieurs options s'offrent aux propriétaires n'ayant pas finalisé la vente de leur bien. La première possibilité consiste à négocier un délai supplémentaire avec l'établissement prêteur, permettant une extension de la période de commercialisation.

Une autre alternative réside dans la transformation du prêt relais en crédit classique à long terme. Cette conversion nécessite toutefois une nouvelle étude du dossier, avec présentation des bulletins de salaire et avis d'imposition récents pour réévaluer la capacité d'endettement.

Les propriétaires peuvent également envisager une mise en location temporaire de leur bien, générant ainsi des revenus locatifs pour couvrir une partie des charges financières. Cette solution permet de patienter jusqu'à la rencontre de l'acquéreur idéal, tout en préservant leur stabilité financière.

Le prêt relais dans le cadre d'un achat en VEFA

Spécificités

Dans le cadre d'un achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), le prêt relais peut financer les appels de fonds successifs. Cependant, il est crucial de s'assurer que la durée du prêt relais couvre bien le délai de livraison du bien neuf.

Points de vigilance

  • Délai de livraison : s'assurer que la durée du prêt relais est suffisante.

  • Montant du prêt : vérifier que le montant accordé couvre les appels de fonds.

  • Planification : anticiper les éventuels retards de livraison pour éviter des pénalités.

Simulation et calcul du prêt relais

Quels sont les outils disponibles ?

Des simulateurs en ligne, tels que celui de CyberPrêt, permettent d'estimer le montant et le coût d'un prêt relais en fonction de la valeur du bien à vendre, du capital restant dû, du prix du nouveau bien et de l'apport personnel.

Données nécessaires

Pour effectuer une simulation précise, il est nécessaire de fournir :

  • Valeur estimée du bien à vendre.

  • Capital restant dû sur le prêt en cours.

  • Prix du nouveau bien à acquérir.

  • Apport personnel disponible.

Conseils pour optimiser votre prêt relais

Préparez la vente de l'ancien bien

Estimez correctement la valeur de votre bien et mettez-le en vente rapidement pour minimiser la durée du prêt relais.

Négociez avec votre banque

Discutez des modalités du prêt, notamment du taux d'intérêt et de la durée, pour obtenir les conditions les plus favorables.

Anticipez les imprévus

Prévoyez une marge de sécurité financière au cas où la vente de votre bien prendrait plus de temps que prévu.

Existe-t-il une autre solution que le prêt relais ?

Face aux taux élevés du prêt relais en 2025, de nombreux acheteurs potentiels explorent des alternatives plus économiques. Le prêt achat-revente représente une solution particulièrement intéressante : cette formule permet de regrouper votre crédit actuel et le financement de votre nouvelle acquisition en un seul prêt.

La vente à réméré constitue une autre option innovante. Cette formule vous permet de céder temporairement votre bien à un investisseur tout en conservant le droit de le racheter dans un délai de 5 ans maximum. Vous disposez ainsi du temps nécessaire pour concrétiser votre date d'achat sans précipitation.

Pour les propriétaires disposant d'une épargne conséquente, l'autofinancement partiel reste une alternative viable. Cette approche limite votre endettement global et vous évite de supporter le coût d'un crédit relais.

Questions fréquentes

Comment fonctionne un prêt relais ?

C’est un crédit immobilier temporaire qui finance l’achat d’un bien avant la vente de votre logement actuel. Il est remboursé dès la vente conclue.

Quelle banque choisir pour un prêt relais ?

Comparez les taux et conditions chez Meilleurtaux, CAFPI, Crédit Agricole ou votre banque habituelle. Faites jouer la concurrence !

Comment se passe le remboursement d'un prêt relais ?

Le capital est remboursé en une fois à la vente. Vous ne payez que les intérêts pendant la durée du prêt, ou rien en cas de franchise totale.