Vous louez un bien meublé ou vous envisagez de sauter le pas ? Le régime réel du LMNP (location meublée non professionnelle) est une option fiscale redoutablement efficace pour maximiser votre rentabilité locative. Encore faut-il comprendre son fonctionnement, ses avantages et ses obligations.

Dans cet article, on vous explique en détail le régime réel LMNP : qui peut en bénéficier, comment l’adopter, comment il se calcule et surtout comment en tirer un maximum de valeur.

Objectif : vous aider à prendre une décision éclairée et éviter les erreurs coûteuses. C'est parti !

TABLE DES MATIÈRES

Qu’est-ce que le régime réel en LMNP ?

Définition simple du LMNP réel

Le régime réel est un mode d’imposition des revenus issus de la location meublée. Contrairement au régime micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire de 50 %, le régime fiscal réel permet de déduire les charges réellement supportées, mais surtout d’amortir la valeur du bien.

C’est un choix stratégique pour réduire, voire annuler votre imposition.

Pour aller plus loin : La LMNP, c'est quoi ?

Quand est-il obligatoire ou recommandé ?

Il devient obligatoire si vos recettes annuelles locatives dépassent 77 700 €. En dessous de ce seuil, vous avez le choix.

Toutefois, le régime réel devient très vite intéressant dès que vous avez des charges importantes ou un bien financé à crédit.

Les 3 avantages du régime réel sous le statut LMNP

1. L’amortissement : un levier fiscal majeur

L’amortissement est la clé de voûte du régime réel LMNP. Il consiste à répartir la valeur du bien (hors terrain) et des meubles sur plusieurs années afin de réduire artificiellement votre résultat fiscal.

On peut amortir :

  • Le bien immobilier (hors terrain) sur 25 à 30 ans,

  • Le mobilier sur 5 à 10 ans,

  • Les frais de notaire et d’agence,

  • Les travaux d’amélioration,

  • Les équipements électroménagers.

Résultat : vous touchez vos loyers tout en déclarant… un résultat nul ou très faible. Une fiscalité proche de 0 pendant plusieurs années.

2. Déduction des charges réelles

Avec le régime réel LMNP, toutes les charges sont déductibles :

  • Intérêts d’emprunt,

  • Travaux d’entretien et réparation,

  • Charges de copropriété,

  • Taxe foncière,

  • Assurances,

  • Frais de gestion ou de comptabilité.

Vous ne déduisez pas un pourcentage forfaitaire : vous déduisez ce que vous payez réellement.

3. Possibilité de reporter un déficit foncier

En cas de charges supérieures aux recettes, un déficit peut apparaître. Il n’est pas imputable sur le revenu global (comme en LMP), mais peut être reporté pendant 10 ans sur les futurs bénéfices de votre activité LMNP.

Comment opter pour le régime réel ?

Les démarches à suivre

Si vous êtes actuellement au micro-BIC, vous devez formuler une option expresse pour le régime réel auprès du service des impôts :

  • Avant le 1er février de l’année au titre de laquelle vous souhaitez appliquer le régime réel

  • Via le formulaire P0i lors de l’immatriculation de l’activité ou par courrier au SIE

Une fois opté, le régime est reconduit tacitement chaque année sauf dénonciation.

Choisir le régime réel dès la première année

Si vous démarrez votre activité LMNP en 2025 (ou les années suivantes), vous pouvez opter directement pour le régime réel :

  • Cela permet d’amortir les frais de notaire, travaux, mobilier dès le début

  • Pensez à le préciser dans le formulaire P0i de déclaration d’activité

Régime réel simplifié ou réel normal ?

Critère

Réel simplifié

Réel normal

Chiffre d’affaires annuel

< 789 000 €

> 789 000 € ou sur option

Obligations comptables

Allégées (bilan, résultat)

Complètes (liasse fiscale)

Expert-comptable recommandé ?

Oui

Oui, presque indispensable

Dans 99 % des cas en LMNP, vous serez sous le régime réel simplifié, beaucoup plus souple et accessible.

Comment se calcule le résultat fiscal au réel ?

Le calcul est simple en théorie :

  • Résultat fiscal = Recettes – Charges – Amortissements

Prenons un exemple :

  • Revenus locatifs annuels : 10 000 €

  • Charges (assurance, intérêts, entretien) : 3 000 €

  • Amortissements : 6 500 €

Résultat fiscal = 500 €

Vous n’êtes imposé que sur 500 €, voire rien du tout selon vos autres amortissements ou reports de déficit.

Déclaration LMNP au réel : comment s'y prendre ?

La déclaration de votre LMNP au réel repose sur plusieurs étapes clés. Commencez par déclarer votre activité de loueur en meublé non professionnel via le formulaire P0i (si c’est une première mise en location).

Pour bénéficier du régime réel, vous devez opter avant le 1er février de l’année d’imposition, soit sur ce formulaire, soit par courrier adressé au service des impôts.

Ensuite, chaque année, vous devez établir une comptabilité complète (bilan, compte de résultat) et déposer une liasse fiscale (formulaire 2031 + annexes) depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.

L’accompagnement par un expert-comptable est fortement recommandé pour sécuriser votre déclaration de revenus et optimiser votre fiscalité.

Obligations comptables du LMNP réel

Le régime réel LMNP nécessite :

  • Une comptabilité d’engagement (pas de trésorerie)

  • Un bilan comptable et un compte de résultat,

  • Une liasse fiscale à transmettre à l’administration (2031, 2033-A à G)

Si vous n’êtes pas à l’aise avec la comptabilité, le recours à un expert-comptable spécialisé en LMNP est vivement recommandé.

Comment choisir entre LMNP réel simplifié et micro-BIC ?

Voici un tableau comparatif pour vous aider :

Critère

Micro-BIC

Réel simplifié

Simplicité administrative

✅

❌ Plus complexe

Charges déductibles

❌ Non

✅ Oui

Amortissement possible

❌ Non

✅ Oui

Idéal si peu de charges

✅

❌

Idéal si bien acheté à crédit

❌

✅

Le micro-BIC reste pertinent si vous avez très peu de charges locatives. Sinon, le réel devient vite plus rentable.

LMNP réel : avec ou sans expert-comptable ?

Opter pour le LMNP au régime réel sans expert-comptable est possible… mais risqué :

  • Il faut maîtriser les amortissements, la fiscalité et la comptabilité

  • Un logiciel est souvent nécessaire

L’accompagnement par un expert-comptable vous apporte :

  • Sérénité

  • Conformité

  • Optimisation

Comptez entre 500 € et 1 000 € par an, souvent amortis par les gains fiscaux réalisés.

Les erreurs fréquentes à éviter

Même s’il est très avantageux, le régime réel LMNP impose de respecter certaines règles. Voici les pièges à éviter absolument :

  • Oublier d’opter pour le régime réel dans les délais : l’option doit être formulée avant le 1er février. Sinon, vous restez au micro-BIC pour l’année entière.

  • Ne pas simuler avant de choisir : le régime réel n’est intéressant que si vous avez suffisamment de charges ou d’amortissements à déduire. Sans cela, le micro-BIC peut être plus simple et rentable.

  • Négliger la comptabilité : le réel impose une comptabilité complète (bilan, amortissements…). Sans rigueur ou accompagnement, vous risquez des erreurs et des pénalités.

  • Oublier d’amortir le bien et le mobilier : c’est le cœur du régime réel. Ne pas l’appliquer revient à renoncer à l’un des principaux avantages fiscaux du LMNP.

  • Confondre résultat nul et déficit fiscal : un résultat nul grâce aux amortissements n’est pas un déficit. Seules les charges réelles (hors amortissements) peuvent générer un déficit reportable.

  • Sous-estimer les charges déductibles : frais de gestion, intérêts d’emprunt, taxe foncière… beaucoup d’investisseurs oublient des dépenses pourtant déductibles.

  • Gérer seul sans expertise comptable : vouloir économiser sur l’expert-comptable peut coûter cher en cas d’erreur. Un professionnel optimise votre déclaration et sécurise votre fiscalité.

Exemple concret de LMNP réel sur 3 ans

Prenons le cas d’un appartement acheté 130 000 € (dont 110 000 € amortissables), avec 10 000 € de mobilier, loué 800 €/mois :

Année

Revenus

Charges

Amortissements

Résultat fiscal

1

9 600 €

3 000 €

7 000 €

- 400 €

2

9 600 €

2 800 €

7 000 €

- 200 €

3

9 600 €

2 500 €

7 000 €

+100 €

Sur 3 ans : 28 800 € de revenus perçus, zéro euro d’impôt.

LMNP réel en 2025 : ce qui change

En 2025, les règles restent stables :

  • Aucun changement dans les seuils micro-BIC

  • Les amortissements restent autorisés

  • La réforme de la fiscalité locative est envisagée à l’horizon 2026

Soyez donc attentif à l’évolution législative, mais le réel reste une stratégie solide et rentable en 2025.

Questions fréquentes

Faut-il passer au réel avec peu de charges ?

Pas forcément. Si vos charges sont faibles (< 2 000 €/an), le micro-BIC peut rester avantageux.

Peut-on amortir tout le bien avec le régime réel LMNP ?

Non, seule la valeur bâtie est amortissable. Le terrain ne l’est pas.

Peut-on changer de fiscalité ensuite ?

Bien sûr, mais vous devez dénoncer l’option avant le 1er février de l’année suivante.

Un non-résident peut-il opter pour le régime réel ?

Oui, à condition d’être imposable en France sur les revenus locatifs.

Comment déclarer un LMNP au régime réel ?

Il faut opter pour le régime réel lors de la déclaration d’activité (formulaire P0i) ou par courrier avant le 1er février, puis transmettre chaque année une liasse fiscale via votre espace pro sur impots.gouv.fr.

Le LMNP réel est-il compatible avec la loi Pinel ou Malraux ?

Malheureusement, non. Ce sont des régimes distincts, non cumulables.

LMNP ou LMP : quelle différence ?

Le LMNP s’adresse aux bailleurs dont les revenus locatifs restent inférieurs à 23 000 €/an ou à leurs autres revenus d’activité.

Le LMP, lui, s’applique si ces seuils sont dépassés : les revenus issus de l'investissement locatif sont alors considérés comme professionnels, avec des avantages fiscaux élargis (déficits imputables, exonération de plus-value possible), mais aussi des cotisations sociales obligatoires.

Pour aller plus loin : LMP et LMNP : quelle différence entre les deux statuts ?