Investir dans l'immobilier locatif

LMNP Toulouse : conditions et avantages du statut !

Le 07 Mai 2024

Vous envisagez d'investir en LMNP à Toulouse en cette année 2024 ? Dans ce cas, il est important de connaître toutes les conditions d'éligibilité relatives au statut. C'est le but de cet article !

Suivez ce guide dédié à la location meublée et faites de votre investissement, un véritable succès.

TABLE DES MATIÈRES

Qu'est-ce que l'investissement immobilier en LMNP ?

L'investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une stratégie patrimoniale qui permet d'acquérir un bien immobilier destiné à la location meublée.

Cette formule offre aux investisseurs la possibilité de générer des revenus locatifs attractifs tout en bénéficiant d'une fiscalité favorable. En effet, le régime LMNP offre la possibilité d'amortir la valeur du bien et des meubles, ce qui permet de réduire significativement l'impôt sur les revenus locatifs.

Le bien immobilier peut être neuf ou ancien et plusieurs types de biens sont éligibles, comme les appartements, maisons, résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme, affaires).

Est-il possible de bénéficier du LMNP à Toulouse et ses environs ?

Bonne nouvelle ! Il est tout à fait possible de bénéficier du statut LMNP à Toulouse et ses alentours. Il s'agit d'une ville dynamique avec une forte demande locative, notamment de la part des étudiants. De plus, la métropole dispose de nombreux établissements du supérieur et de secteurs tels que l'aéronautique ou la santé qui attirent de nombreux locataires.

La région Occitanie offre aussi de belles opportunités pour les investisseurs en LMNP. Que ce soit dans le centre-ville ou dans des bassins d'emploi comme Compans, l'exploitant de la résidence s'occupe de tout, ce qui facilite la gestion locative.

Pour devenir LMNP, vous devez être propriétaire d’un bien (maison ou appartement), le meubler et faire quelques démarches pour choisir et déclarer ce statut auprès de l’administration fiscale.

Location meublée à Toulouse : quels sont les avantages fiscaux ?

Choisir de louer en LMNP dans la ville de Toulouse offre plusieurs avantages sur le plan fiscal.

Sachez qu'en tant que loueur en meublé non professionnel, vous êtes soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il s'agit d'un régime différent de celui appliqué par exemple pour la loi Pinel à Toulouse, où les revenus locatifs sont imposés au titre des revenus fonciers.

Avec le LMNP, vous pouvez opter pour deux types de régimes d'imposition :

Le régime micro-BIC
Le régime réel

Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs les charges d'exploitation et l'amortissement de votre bien et de vos meubles. Voici quelques exemples de frais déductibles :

Les intérêts d'emprunt
La taxe foncière
Les charges de copropriété
Les honoraires d'agence
Les dépenses d'entretien et petites réparations
Le téléphone et Internet

Cela peut réduire, voire annuler, votre imposition sur ces revenus.

Avec le régime micro-BIC, il n'est pas possible de déduire les charges supportées pour la mise en location de votre bien immobilier. En revanche, vous profitez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives (71 % pour une location meublée de tourisme classée et de chambre d'hôte).

Par exemple, si vous percevez un revenu locatif de 10 000 euros, votre revenu imposable sera de 5 000 euros.

Il est donc essentiel d'étudier attentivement ces différents régimes pour optimiser votre fiscalité immobilière !

Quelles sont les conditions pour être LMNP à Toulouse ?

Pour obtenir le statut de LMNP à Toulouse, il faut répondre à plusieurs critères.

D'abord, le loueur doit être une personne physique et non une société, sauf exceptions pour certaines structures comme les SARL de famille.
Ensuite, le propriétaire doit louer un logement meublé, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'une location saisonnière. Cela implique que le bien doit disposer des équipements nécessaires pour permettre aux locataires d'y vivre au quotidien (lit, table, micro-ondes, plaques de cuisson, ustensiles de cuisine, etc.)
En ce qui concerne les revenus locatifs, ils ne doivent pas dépasser 23 000 € TTC par an et ils ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux du propriétaire.
Enfin, il est important de noter que le loueur ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour cette activité.

Respecter ces conditions vous permettra de profiter des nombreux avantages fiscaux offerts par le statut de LMNP.

Dans quels quartiers investir en LMNP à Toulouse ?

L'investissement immobilier en LMNP à Toulouse offre de belles opportunités, mais il est crucial de bien choisir son quartier. Pour y parvenir, considérez plusieurs facteurs clés tels que la demande locative, le potentiel de valorisation du bien et l'attractivité du quartier.

Capitole et Saint-Georges : connus pour leur dynamisme, ces quartiers en plein centre de Toulouse sont très prisés et offrent un marché locatif intéressant.
Roseraie et Argoulets : proches de la base verte des Argoulets, ces quartiers sont populaires pour leur environnement calme et verdoyant.
Auzeville-Tolosane : situé au cœur de la ZAC Argento, ce quartier présente un potentiel d'investissement intéressant.
La Cartoucherie : cet éco-quartier en pleine expansion est prometteur avec une mixité de logements, de commerces et de services.
Arnaud Bernard : idéal pour les investissements orientés vers les étudiants, ce quartier vibre d'une atmosphère multiculturelle.

Il est recommandé d'étudier attentivement les spécificités de chaque quartier, pour choisir celui qui correspond le mieux à votre stratégie d'investissement.

Dans quel type de logement investir en LMNP à Toulouse ?

Les résidences étudiantes

Investir en LMNP dans des résidences étudiantes à Toulouse est une option attrayante. La ville, surnommée la « Ville Rose », est un centre universitaire majeur, abritant de nombreuses écoles supérieures et universités. Cet environnement crée une demande constante pour des logements étudiants.

De plus, les résidences étudiantes offrent des appartements entièrement meublés et équipés, généralement situés à proximité des campus universitaires ou des moyens de transport.

Les logements varient généralement entre des studios et des appartements de deux pièces.
Les résidences offrent également des services supplémentaires tels que la gestion de la location, le ménage, le linge de lit, une salle de sport, une laverie, etc.

Il existe plusieurs programmes immobiliers destinés à la location meublée non professionnelle dans des résidences étudiantes à Toulouse, avec des prix d'achat commençant autour de 126 000 euros.

L'investisseur peut également bénéficier de la loi Censi-Bouvard, qui offre une réduction d'impôts de 11 % du coût d'acquisition HT du bien immobilier, dans la limite de 300 000 euros par an.

Les résidences seniors

Les résidences seniors représentent une autre option intéressante pour l'investissement LMNP à Toulouse. Ces établissements offrent un hébergement adapté aux personnes âgées, avec des services à la carte pour faciliter leur quotidien.

Le choix de l'emplacement est crucial : privilégiez les zones proches du centre-ville et des commerces pour offrir un cadre de vie agréable aux résidents.
Les programmes neufs en résidence senior peuvent démarrer à partir de 222 100 € pour un logement de 2 à 3 pièces.
Le taux de rentabilité peut aller jusqu'à 7 %, ce qui rend ces investissements particulièrement attractifs.

Il est à noter que l'investissement en résidence seniors permet également de bénéficier de la fiscalité avantageuse du dispositif LMNP, avec des possibilités de réduction d'impôts.

Les résidences de tourisme

Troisième option pour investir en LMNP sur Toulouse : les résidences de tourisme. Ces biens sont idéaux pour les investisseurs cherchant à profiter de la forte demande touristique de la région. Elles offrent des logements meublés et équipés, généralement situés dans des zones touristiques ou proches de centres d'intérêt.

Il est essentiel de bien choisir la résidence, en tenant compte de sa localisation, de la qualité des services offerts et de l'exploitant en charge de la gestion. De nombreux programmes immobiliers proposent des investissements en résidence de tourisme à Toulouse, avec des prix d'achat à partir de 84 000 euros.

Les résidences d'affaires

Quatrième et dernière possibilité pour un investissement LMNP à Toulouse : les résidences d'affaires. Ces biens répondent à une demande croissante pour des logements de qualité, adaptés aux besoins des professionnels en déplacement.

Les résidences d'affaires offrent des appartements entièrement meublés et équipés, généralement situés à proximité des centres d'affaires et des gares. Elles proposent également une gamme de services, tels que la réception 24h/24, le nettoyage régulier ou encore l'accès à une salle de réunion.

Les atouts de ces résidences sont nombreux :

Rendement attractif : grâce à des loyers moyens plus élevés que pour une location classique.
Gestion simplifiée : l'exploitant de la résidence s'occupe de la gestion locative.
Occupation constante : la forte demande pour ce type de logement assure un taux d'occupation élevé.

Pour investir en LMNP dans une résidence d'affaires à Toulouse, le coût d'achat démarre généralement autour de 150 000 euros.

LMNP Toulouse : achat dans l'ancien ou le neuf ?

L'acquisition d'un bien en LMNP à Toulouse peut se faire soit dans l'ancien, soit dans le neuf, selon plusieurs paramètres à considérer.

L'achat dans l'ancien propose généralement un prix au mètre carré moins élevé et une localisation en centre-ville où la demande locative est forte. Toutefois, cela engendre des frais supplémentaires pour les travaux de rénovation et d'entretien. Il faut également prendre en compte que la récupération de la TVA n'est pas possible dans ce cas.

À l'inverse, acheter un logement neuf à Toulouse vous permet d'acquérir un bien respectueux des dernières normes environnementales, avec des équipements modernes et une faible consommation énergétique. Il offre aussi la possibilité de récupérer la TVA sur l'achat, grâce au régime Censi-Bouvard réservé aux logements neufs. Cependant, le coût d'investissement est plus élevé que dans l'ancien.

Il est donc crucial de bien peser les avantages et inconvénients de chaque option en fonction de votre situation financière et de vos objectifs patrimoniaux.

Déclaration d'une location meublée à Toulouse : comment s'y prendre ?

Pour déclarer votre location meublée sur Toulouse, certaines étapes sont à suivre.

La première étape consiste à déclarer le début de votre activité de LMNP auprès du Greffe du Tribunal de Commerce de la commune où se trouve votre bien. Cette démarche vous permettra d'obtenir votre numéro SIRET.

Note : la déclaration doit être faite dans un délai de 15 jours après le début de l'activité, en utilisant le guichet dématérialisé des entreprises.

La deuxième étape concerne la déclaration de vos revenus de location meublée. Les revenus perçus de la location meublée doivent être déclarés sur le formulaire n° 2042-C-PRO, complémentaire à votre déclaration de revenus (n° 2042).

Enfin, il est crucial de choisir le régime fiscal adapté à votre situation :

Le régime micro-BIC, qui applique un abattement de 50 % sur les loyers,
Le régime réel, qui permet de déduire de vos revenus l'ensemble des charges réelles liées à la location.

FAQ

Quels sont les risques du LMNP ?

Avant de vous lancer dans l'investissement LMNP à Toulouse, il est primordial de connaître les risques associés à ce statut. L'investissement initial pour acquérir et meubler le bien peut être conséquent. De plus, la gestion d'un bien en location meublée peut s'avérer complexe et nécessite une bonne connaissance du marché locatif local.

Un autre risque est la vacance locative, c'est-à-dire une période durant laquelle le logement n'est pas loué. Cette situation peut avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement. Une bonne localisation du bien immobilier est donc essentielle pour minimiser ce risque.

Par ailleurs, le LMNP est soumis à des risques fiscaux. Une cessation d'activité LMNP, par exemple en cas de décès du propriétaire, entraîne une imposition immédiate sur les bénéfices et les plus-values. Il est donc recommandé de bien se renseigner sur ces aspects avant de se lancer dans un investissement LMNP.

Quel est l'avenir du LMNP sur Toulouse ?

À Toulouse, l'avenir du LMNP semble prometteur. La ville, connue pour son dynamisme économique et sa qualité de vie, attire chaque année de nombreux nouveaux résidents. Cette attractivité constante garantit une demande locative soutenue, un facteur essentiel pour la rentabilité d'un investissement LMNP.