Investir dans l'immobilier locatif

Comment réduire ses impôts grâce à un appartement en Pinel ?

Le 13 Sept. 2021

Pinel , Defiscalisation

Réduire ses impôts avec un investissement locatif est très en vogue actuellement, notamment en raison des nombreux dispositifs fiscaux mis en place par l'État. C'est par exemple le cas de la loi Pinel qui est l'un des dispositifs de défiscalisation les plus populaires en France. De quoi s'agit-il ? Comment en profiter pour réduire vos impôts ?

 

La loi Pinel, de quoi s'agit-il ?

 

La loi Pinel est un dispositif fiscal qui est entré en vigueur le 1er janvier 2015. Son nom vient de l'ancienne ministre du Logement : Sylvia Pinel. Ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d'un abattement fiscal en contrepartie d'un investissement dans l'immobilier locatif. Il vise principalement à soutenir l'offre locative dans les zones tendues et à proposer des logements abordables aux ménages à revenus limités. Pour ce faire, le dispositif Pinel incite les investisseurs à privilégier l'immobilier comme levier de placement.

Les besoins de construction peuvent ainsi être comblés, ce qui permet de faire face à l'accroissement de la population. La loi Pinel était auparavant uniquement réservée aux investissements locatifs dans l'immobilier neuf. Or, il est désormais possible de profiter des avantages fiscaux de ce dispositif en investissant dans un bien ancien à réhabiliter.

 

Fonctionnement de la loi Pinel : explication

 

Contrairement aux anciens dispositifs de défiscalisation qui étaient de 9 ans,  la loi Pinel vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur une période locative plus ou moins longue. Vous pouvez ainsi choisir une durée d'engagement de 6 ans pour bénéficier d'une réduction d'impôt de 12% du prix d'acquisition de votre appartement. Pour une durée de mise en location de 9 ans en revanche, vous bénéficiez d'une réduction de 18%. Celle-ci est enfin fixée à 21% dans le cas d'un engagement de 12 ans.

Avec le dispositif Pinel, vous bénéficiez donc d'une réduction d'impôt de 2% par an pendant les neuf premières années de mise en location de votre logement. Pour les trois années suivantes, l'abattement fiscal réalisé est fixé à 1%. Si vous faites l'acquisition d'un appartement à 300 000 euros par exemple, votre impôt sur le revenu sera ainsi réduit de 36 000, 54 000 et 63 000 euros pour un engagement locatif de 6, 9 et 12 ans respectivement.

La loi Pinel qui devait prendre fin au 31 décembre 2021 a été prolongée jusqu'en 2024. Cependant, ces taux de réduction seront revus à la baisse au cours d'un laps de temps. À partir du 1er janvier 2023, ils seront de 10,5%, 15% et 17,5% pour les mêmes durées de location.

 

réduction d'impôt

 

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel ?

 

Pour profiter des avantages de la loi Pinel, un certain nombre de conditions doivent être respectées.

 

La localisation géographique du logement

Pour défiscaliser votre bien immobilier avec le dispositif Pinel, le choix de l'emplacement est un critère incontournable. Toutes les villes françaises ne sont en effet pas éligibles à cet outil de défiscalisation. Il privilégie plutôt les zones où les ménages à revenus limités ou modestes éprouvent des difficultés à accéder à des logements. De ce fait, seules des zones caractérisées par une demande locative supérieure à l'offre et où règne une forte pression immobilière ont été retenues. C'est d'ailleurs pourquoi elles sont qualifiées de zones tendues. En 2021, elles comprennent les zones A bis, A et B1. Les zones B2 et C qui étaient également incluses dans le zonage Pinel ne peuvent plus bénéficier de cette défiscalisation depuis le 1er janvier 2019.

Les zones A et A bis regroupent Paris, la plupart des communes d'Île-de-France (76 plus précisément), la Côte d'Azur, la partie française de l'agglomération genevoise ainsi que d'autres villes comme Marseille, Lille, Lyon et Montpellier. La zone B1 regroupe, quant à elle, toutes les agglomérations de plus de 250 000 habitants (soit 1546 communes), la grande couronne de paris, de Corse, certains départements d'outre-mer et quelques villes où l'immobilier est cher comme La Rochelle, Saint-Malo, Chambéry, Annecy, Cluses…

De grandes disparités peuvent être observées même au sein des zones éligibles au dispositif Pinel. Pour cette raison, vous pouvez également considérer certains critères non obligatoires pour le choix de votre zone. Nous vous conseillons de tenir compte de la qualité de vie, de la croissance démographique et de l'avenir du quartier. En ce qui concerne la qualité de vie du quartier où vous souhaitez investir, la présence de centres éducatifs et de lieux culturels est un bon indicateur. Pour l'avenir du quartier par exemple, vérifiez s'il est ancien ou récent. La présence de certaines structures comme les universités, les hôpitaux et les réseaux de transport sont également à surveiller de près.

 

Les plafonds de ressources des locataires

Pour réduire vos impôts grâce à un appartement en Pinel, les ressources de vos locataires doivent impérativement être inférieures à un certain plafond annuel. L'objectif d'une telle mesure est de permettre aux ménages à revenus modestes de pouvoir accéder à des appartements neufs ou rénovés à des tarifs abordables.

Dans le cas de la loi Pinel plafond ressources locataires 2021, les revenus sont définis en fonction du foyer fiscal (célibataire, couple avec ou sans enfants) et de la zone du logement (A bis, A ou B1). D'une façon générale, ils seront plus élevés dans les zones à forte pression immobilière. À titre d'exemple, ils sont fixés à 38 465 € pour une personne seule habitant en zone A bis contre 31 352 € en zone B1. De même, le locataire est tenu d'avoir son propre foyer fiscal. Vous devez également lui louer un appartement nu qui lui servira de résidence principale.

 

Les plafonds d'investissement

Les biens immobiliers éligibles à la loi Pinel doivent tous être plafonnés à 300 000 euros. Tout investissement qui dépasse cette valeur ne vous permet pas de profiter des avantages fiscaux de ce dispositif de défiscalisation. Toutefois, chaque année, vous avez la possibilité de bénéficier d'un abattement fiscal pour deux appartements en Pinel. Cette réduction entre dans le plafond global des niches fiscales qui est fixé à 10 000 euros. De même, le prix d'achat au m² est également limité à 5500 euros.

 

Les plafonds de loyer

Une autre condition importante pour profiter du dispositif Pinel est le respect du plafonnement exigé pour les loyers. Ils doivent être à la portée des familles aux revenus modestes qui sont justement le cœur de cible du dispositif Pinel. Cependant, rassurez-vous, une simulation Pinel tend à montrer que les rendements locatifs demeurent satisfaisants malgré ce plafonnement.

Sa valeur varie en fonction de la zone dans laquelle se situe votre logement neuf. Il est par exemple de 17,4 euros/m² en zone A bis et de 13,04 en zone A et de 10,51 en zone B1. Pour déterminer votre plafond de loyer, il vous suffit de multiplier ces valeurs indiquées selon la zone de votre logement par sa surface habitable. Bien évidemment, vous êtes tenu d'appliquer cette limitation uniquement pendant la durée de votre engagement au dispositif Pinel.

 

Les délais à respecter

La durée de construction est également un critère primordial à prendre en compte. Vous devez donc respecter certains délais de construction selon le type de logement. Dans le cas d'un achat en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement) ou vente sur plan, vous devez établir un contrat VEFA, vous disposez ensuite de 30 mois après la signature de l'acte authentique d'acquisition chez le notaire. Si votre futur bien immobilier est construit par un particulier, les travaux doivent prendre fin dans les 30 mois qui suivent le dépôt de permis de construire.

En revanche, dans le cas d'un logement à rénover, les travaux de réhabilitation doivent prendre fin au plus tard le 31 décembre de la deuxième année après l'achat du bien. De même, pour prétendre à la loi Pinel location, votre appartement devra être loué dans les 12 mois suivant la date d'achèvement des travaux.

 

Les normes du logement

Les logements éligibles pour le dispositif Pinel doivent répondre à certaines normes qui permettent de garantir des performances thermiques optimales. C'est le cas du label RT 2012 obligatoire pour un programme immobilier neuf ou en phase de construction. Il en est de même pour les labels BBC 2005 ou BBC rénovation 2009. Ces différentes normes thermiques permettent de limiter sensiblement l'impact écologique et environnemental des logements.

 

avantages du pinel

 

Quels sont les avantages d'investir en Pinel ?

 

Acheter un appartement en Pinel vous permet de bénéficier de nombreux avantages. Le plus évident qui est également l'argument phare de ce dispositif est la réduction de vos impôts sur le revenu. Celle-ci est proportionnelle à la durée de votre investissement locatif. En plus de la réduction d'impôt, un investissement Pinel est un excellent moyen pour vous constituer un patrimoine et préparer en toute sérénité votre retraite. De plus, vous avez également la possibilité de louer votre bien immobilier neuf à des membres de votre famille à condition qu'ils ne soient pas dans le même foyer fiscal que vous.

Un autre avantage de taille de ce dispositif est qu'il vous permet de réaliser des investissements sur le long terme avec peu, voire pas d'apport. Toutefois, il est préférable de contracter un crédit immobilier si vous envisagez d'investir en Pinel. Et pour cause, les intérêts des prêts seront déduits des loyers perçus.

Le dispositif Pinel est donc particulièrement pratique pour défiscaliser un bien mis en location. Il vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Toutefois, pour y prétendre, il est nécessaire de respecter un certain nombre de critères, à savoir :

  • la situation géographique de l'appartement en zone A bis, A ou B1,
  • le respect du plafond des loyers et celui des ressources des locataires,
  • le respect des délais de construction,
  • la conformité de l'appartement aux normes.

Vous savez à présent comment réduire vos impôts grâce à un appartement en Pinel.

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